"Schlaue“ Immobilien sparen Energiekosten

Energiemanagementsystem reduziert Energiekosten von Gewerbeimmobilien

Text: Dagmar Hotze | Fotos: greenIMMO

24. November 2010 - Steigende Energiepreise und verschärfte gesetzliche Auflagen verunsichern Eigentümer und Betreiber von bestehenden Gewerbeimmobilien zunehmend. Besonders die Stromkosten entwickeln sich zu einem gravierenden Posten im unternehmerischen Finanzhaushalt. Waren sie früher ein notwendiger Aufwand, sind sie heute zu einer wirklichen Kostenkeule für Unternehmen geworden. Ist die Immobilie noch zeitgemäss, lautet die bange Frage, die sich Entscheider stellen. Entspricht sie den zukünftigen Anforderungen an Energieeffizienz und Ressourcenschutz? Da niemand die Entwicklung vorhersagen kann, ist es ratsam, Risikominimierung zu betreiben. Die Antwort liegt in der Gebäudeinfrastruktur. Ihre „Intelligenz“ hat entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Energiekosten.

Wer sich mit dem Gedanken trägt, die Stromkosten für seine Immobilie durch Energieeffizienzmaßnahmen zu optimieren, stellt zunächst fest, dass es keine transparenten Daten darüber gibt, wann wo welche Energieverbräuche anfallen. Entstehen sie durch unachtsames Nutzerverhalten, ineffiziente Steuerungsprozesse beim Kühlen, Lüften und Heizen oder ist überaltertes Material die Ursache? Um Klarheit zu schaffen, ist die Objektbegehung mit einem auf Energiemanagement spezialisierten Elektroingenieur der erste Schritt. An die Inaugenscheinnahme schliesst sich ein Gespräch mit dem Technischen Betriebsleiter oder Facility Manager an, um den Tagesablauf in den Betriebsräumen detailliert zu klären. „Für die Grobanalyse ist es wichtig zu erfahren, wie die Betriebs- bzw. Produktionszeiten verlaufen und wann Pausen den Betrieb für wie lange unterbrechen. Unbedingt erforderlich sind außerdem Bauunterlagen, sowie Installations- und Leitungspläne. Auch die Firmenhistorie und die weitere Unternehmensentwicklung kann für das spätere Energiekonzept von Interesse sein“, erklärt Dipl.-Ing. Andreas Jähnicke, Elektroingenieur der Q-Data Service GmbH, einem Hamburger Informations- und Elektrotechnikunternehmen, das sich auf das Energiemanagement für mittelständische Firmen spezialisiert hat. Um exakte Aussagen über die enstehenden Energieverbräuche treffen zu können, führt Jähnicke zusätzlich Strommessungen durch. Nach Auswertung der gesammelten Daten kann eine überschlägige Leistungsbilanz erstellt werden, die gleichzeitig das vermutliche Einsparpotenzial aufzeigt.

Intelligente Gebäudetechnik rechnet sich

Mittlerweile hat die mittelständische Wirtschaft erkannt, welche Effizienzpotenziale in der Modernisierung ihrer gewerblichen Immobilien stecken. Viele sind entschlossen, in absehbarer Zeit entsprechende Maßnahmen durchführen zu lassen. Allerdings fehlt es noch an grundlegenden Informationen über die Anwendung von Energiemanagementsystemen sowie Monitoringverfahren. „Da ein Energiemanagementsystem webbasiert funktioniert, lassen sich sowohl energetische Prozesse im Gebäude als auch unternehmerische Prozesse (Beschaffungs- und Fuhrparkmanagement, Liegenschaftenverwaltung) als dynamisches System betrachten, die sich auf Wunsch miteinander vernetzen lassen, um einen noch höheren Effizienzgrad zu erreichen“, erläutert Heymann. Auf die Komplexität des Themas „Gebäudeinfrastruktur“ müssen sich die Entscheider erst langsam einstellen, ist seine Erfahrung. Doch der Eingriff in die technische Struktur ist, im Gegensatz zur Modernisierung der Gebäudesubstanz, relativ einfach: „Wir raten dort, wo es sinnvoll und wichtig ist, immer zu kabelgebundenen Lösungen mit Bustechnologie. Einfach aus dem Grund, weil wir wissen, dass BUS-Systeme (binary unit system = Leitungssystem zur Daten- und Energieübertragung) präzise und verlässlich arbeitet. Dazu sind natürlich Verlege- und Installationsarbeiten notwendig, die den Betriebsablauf kurzzeitig beeinflussen. Der Aufwand ist im Vergleich zu energetischen Modernisierungsmaßnahmen an der Gebäudesubstanz jedoch ungleich geringer.“

Dies gilt auch für den kostenseitigen Aufwand. „Um genaue Aussagen zu Investitionskosten und Amortisationszeiträume machen zu können, ist eine detaillierte Betrachtung notwendig. Dazu erarbeiten wir für den Auftraggeber eine Leistungsbilanz und stellen sie dem Ist-Soll-Zustand gegenüber. Auf diese Weise wird das Einsparpotenzial schnell deutlich“, erläutert der Elektroingenieur Jähnicke. Bedenkt man, dass sich allein durch die Optimierung der Beleuchtung ein Einsparpotenzial von cirka 10 Prozent ergibt - auch bei Anlagen, die gerade einmal zwei bis drei Jahre alt sind - dann lässt sich erahnen, wie deutlich die Einsparungen ausfallen, wendet man ein intelligentes Energiemanagement auf alle Gebäudebereiche und Funktionen an. Schätzungsweise zwischen 30 und 70 Prozent der gesamten Energiekosten lassen sich einsparen, so ist die Erfahrung von Fachleuten. Gleiche Potenziale sind durch den Einsatz funkbasierte Anwendungen zu erzielen, die sich besonders für den Bereich Hotel, Einzelhandel und Büro eignen.

Intelligentes Stromnetz wird Energietarife beeinflussen

Das sogenannte Smart Grid (Intelligente Stromnetz) wird intelligente Gebäude- und Energiemanagementsysteme zukünftig interessant werden lassen, ist sich der Geschäftsführer sicher: „Die Energieversorger sind bereits dabei, ihre Tarife den technischen Möglichkeiten anzupassen. Das kann bedeuten, dass ein Gewerbetrieb ein bestimmtes Kontingent an Kilowattstunden zu einem zuvor festgelegten Preis zur Abnahme erhält. Überschreitet er dieses Kontingent aus irgendwelchen Gründen, muss er mit einer nicht unerheblichen Überziehungs-provision rechnen.“ Fakt ist, dass der finanzielle Handlungsspielraum ohne transparente Energiedaten und ohne die Möglichkeit, aktiv energetische Prozesse zu managen, eng wird. Noch ist dieses Geschäftsmodell nicht eingeführt. Es dürfte allerdings nur eine Frage der Zeit sein, bis die Energieversorger die Kapazität ihrer Netze auf diese Art steuern werden. Für Unternehmen, die dann nicht in der Lage sind, ein aktives Energiemanagement zu betreiben, werden steigende Energiekosten zu einem unkalkulierbaren unternehmerischen Risiko. Der Q-Data-Chef bleibt gelassen: „Wesentlich ist, frühzeitig eine Strategie zu entwickeln, wie zukünftig energetische Abläufe in einem Unternehmen oder in einer Immobilie gemanagt werden sollen. Noch ist Zeit, innovative Lösungen und Energiekonzepte zu entwickeln und umzusetzen, bevor die Energiversorger mit Tarifanpassungen reagieren.“