Geschlossene Immobilienfonds setzen auf Green Building-Label

23. Dezember 2011 - Die Verbreitung von Green-Building-Zertifikaten hat in den vergangenen drei Jahren bei Geschlossenen Immobilienfonds signifikant zugenommen. Besonders deutlich zeigt sich diese Entwicklung im Bürosegment. 

Fest steht: Für die Vermarktung einer Immobilie werden Nachhaltigkeitslabels immer wichtiger. Weniger Einigkeit herrscht dagegen in der Frage, wie sich die unterschiedlichen Labels vergleichen lassen. Von einer Vereinheitlichung der Zertifizierung ist die Immobilienbranche bislang noch weit entfernt. Neben den bekannteren Siegeln wie dem US-amerikanischen LEED, dem britischen BREEAM und dem Siegel der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) existiert eine Reihe von weiteren nationalen Nachweisen über die Nachhaltigkeit einer Immobilie.

Die Ausbreitung der Green-Building-Labels macht auch vor der Welt der Geschlossenen Fonds nicht halt. Scope hat die analysierten Fonds der vergangenen drei Jahre ausgewertet. Während 2009 drei Fonds auf den Markt kamen, die in zertifizierte Immobilien investieren, stieg diese Zahl 2010 auf elf Fonds an. 2011 enthielten bereits 16 Fonds so genannte Green Buildings. Der bislang häufigste Nachweis ist das DGNB-Siegel. Insgesamt acht Fonds konnten bei Emissionsstart ein solches Siegel nachweisen bzw. befanden sich im Prozess der Zertifizierung. Das deutsche Label ist unter den Geschlossenen Fonds bislang dominant, weil die meisten Fonds mit Zertifizierung in deutsche Büroimmobilien investieren. An zweiter Stelle folgten die Labels BREEAM und LEED, mit denen sich jeweils vier Fonds schmücken. Außergewöhnlich in diesem Zusammenhang ist der Fonds DWS - ACCESS Deutsche Bank Türme. Das Investitionsobjekt, die Frankfurter Zentrale der Deutschen Bank, ist sowohl nach dem LEED Platin als auch nach dem DGNB Gold-Standard zertifiziert.

Vor allem bei Büroobjekten scheint sich durchzusetzten, dass ohne Nachhaltigkeitssiegel nichts mehr geht. Scope hat 2011 bislang 21 Büroimmobilienfonds analysiert, die insgesamt 23 Objekte halten. Davon verfügen 16 über eine Form der Zertifizierung. Dies entspricht einer Quote von rund 70 Prozent. Scope geht davon aus, dass sich dieser Trend im nächsten Jahr noch verstärkt. Neben den Vorteilen bei der Vermarktung dürfte sich ein Nachhaltigkeitslabel auch auf den prognostizierten Exit auswirken. Fondsimmobilien ohne Green-Label dürften sich in zehn oder 15 Jahren schwerer vermieten und verkaufen lassen als Objekte, die diesen Nachweis haben.

(Quelle: Scope)

Chancen für Earlybirds

Sparsame Gebäude, ressourcenschonende Konstruktionen und daraus resultierende niedrigere Folgekosten, die schon heute bedacht, teilweise sogar berechnet werden können, werden zukünftig noch viel wichtiger sein als die reinen Erstellungskosten. Waren es früher flexible Raumaufteilungen, große Glasfassaden oder technische Innovationen, muss das Gebäude der Zukunft als komplexes Gebilde im Zusammenspiel von der Erstellung über seinen Lebenszyklus bis hin zum Abriss / Recycling funktionieren. Große Immobilienfonds aber auch der Einzelne überlegen sich wie sie ihr Geld investieren. Das Beispiel der Automobilindustrie zeigt: Jene , die vor Jahren den Einstieg in Hybrid und kleinere Motoren gewagt haben, profitieren heute. So bewerben auch immer mehr - insbesondere mittelgroße Unternehmen und Baukonzerne - ihre heute fertiggestellten Gebäude als „grün“ und nachhaltig.

Der Nutzer entscheidet über den Erfolg

Leerstände zwingen zu neuen Ideen, umso mehr müssen vorhandene Technologien genutzt werden, die bekanntermaßen funktionieren. Dabei unterstützen sogenannte Zertifikate, z.B. von der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB). Immobilien und deren Eigenschaften können damit bereits in der Entwurfs- und Planungsphase bewertet werden. Die Kriterien beachten nicht nur die ökologische Komponente, sondern beleuchten auch wirtschaftliche, soziale und ästhetische Aspekte des Bauwerks. So werden potentielle Nutzer, z.B. Mieter oder Käufer sensibilisiert. Ob zertifiziert oder nicht, Nutzer die wissen was sie konsumieren und das Produkt für tauglich befinden, entscheiden über den Markt der Zukunft. Politische Regulationen sind dabei ein erster kleiner Schritt wie die Bestrebungen zum Null- oder sogar Plusenergiehaus zum Ende dieser Dekade.

Nachhaltige Gebäude entstehen aus Teamarbeit

Sinnvolle Beispiele und Vorreiter auf diesem Gebiet gibt es bereits. Um die Entwicklung voranzutreiben sind zertifizierte Immobilien ein Stück im Puzzle. Alle anderen Parameter spielen aber eine ebenso wichtige Rolle. Wichtigster Bestandteil solcher Gebäude, ist es, die Nutzung, die Funktionen und Ziele frühzeitig zu kennen. Alle Beteiligten sollten über einen Informationsstand verfügen, um die sowohl ökologisch als auch ökonomisch beste Möglichkeit zu entwickeln. Ob ein solches Gebäude zertifiziert ist oder nicht, spielt dabei eine untergeordnete Rolle. An dem Standort die richtigen Leute mit in das Projektteam zu holen, ist ein entscheidendes Kriterium für das Gelingen.

Ein solches - funktionierendes - Projekt wird auch im Jahr 2075 bestehen und sogar weiterentwickelt werden können. Mit oder ohne Zertifikat wird diese Immobilie rentabel sein und dabei die ökologische Komponente als wesentlichen Baustein berücksichtigt haben.

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