Dipl.-Ing. Ralf F. Bode

Green Building Labels: Nachhaltigkeitszertifizierung als Werkzeug des Risikomanagements

Autor: Dipl.-Ing. Ralf F. Bode

Green Building ist inzwischen zum festen Bestandteil immobilienwirtschaft-

licher Zukunftsstrategien geworden. So häufig der Begriff verwendet wird, so verschieden ist das damit Gemeinte. Green Building ist das Bauen nachhaltiger Immobilien – und zwar nachhaltig im Sinne ökologischer, sozialer und ökonomischer Werte. Zertifizierung dagegen ist der formale Prozess der Bewertung und Prämierung von Nachhaltigkeitskriterien in Gebäuden. Dabei geht es um den Nachweis von Qualitäten und die Transparenz von Gebäudeeigenschaften.

Mit der Dokumentation zur Zertifizierung eines Gebäudes entlang einer Vielzahl von Kriterien und Indikatoren werden objektbezogene Qualitäten umfassend dargestellt. Durch den Vergleich mit anerkannten Benchmarks werden die Chancen und Risiken der Immobilie erkennbar. Flächeneffizienz und Lebenszykluskosten beispielsweise, beschreiben die ökonomische Seite, während Kriterien wie thermischer Komfort und Innenraumluftqualität den Nutzerkomfort unmittelbar bestimmen. Diese Qualitäten beeinflussen die Vermietbarkeit und damit die Werthaltigkeit und letztlich die Zukunftsfähigkeit der Gebäude (siehe Abb.1, Risikoregelkreis).

Abb. 1, Typischer Risikoregelkreis, unten der Beitrag aus dem Zertifizierungs- prozess

Nachhaltigkeitskriterien decken sich vielfach mit den Risikokategorien der Immobilienwirtschaft

Die Zukunftsfähigkeit von Immobilien wird hier wesentlich bestimmt durch die sich weiter verschärfenden gesetzlichen Rahmenbedingungen in der Folge des Klimawandels, die steigenden Energiepreise und erhöhte Transparenzanforderungen von Immobilieninvestoren, Aktionären und Öffentlichkeit. Investoren nutzen die über die Zertifizierungskriterien nachgewiesene Nachhaltigkeit bereits als Risikomanagement-Tool und Vertriebsargument. Nutzern fällt es leicht, durch die Anmietung von Green Buildings ihre gesellschaftliche Verantwortung zu zeigen, ihre „Corporate Social Responsibility“ zu belegen, und das Zertifikat als Marketinginstrument zu nutzen. Doch fast noch wichtiger ist die Kommunikationsfunktion in Richtung potenzieller Käufer: Die wesentlichen Informationen zum Objekt sind in einer Zertifizierungsurkunde gebündelt und die unzähligen Ordner der technischen Due Diligence können zunächst im Archiv bleiben. Auch für die Portfoliosteuerung des Eigentümers ist die Zertifizierungsurkunde gerade in Zeiten mit erheblichen Überkapazitäten am Büromarkt ein wertvolles Instrument. Der Portfoliomanager findet darin Informationen jenseits der Mietrendite, die seine Entscheidungen zu Investment oder Verkauf beeinflussen sollten: Die Frage, ob ein Haus auch übermorgen noch vermietbar ist, kann damit nachvollziehbar in dies Rendite/Risiko-Relation eingehen. Durch strategisches Immobilienmanagement öffnet sich der Teufelskreis aus alt, älter, unvermietbar. Green Buildings zwingen dazu, über Objektstrategien nachzudenken und zu handeln. Dies gilt sowohl für den Neubau als auch für den Bestand.

Die Ergebnisse des Zertifizierungsprozesses lassen sich im Übrigen weitgehend in die üblichen Risikomanagementregelkreise integrieren, in denen Zieldefinition, Analyse, Maßnahmen und Ergebniskontrolle aufeinander folgen.