Nachhaltigkeitskriterien inhaltlich noch wenig bekannt

9. Februar 2011 - Im Allgemeinen ist das multidimensionale Thema Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft angekommen. Die anfängliche Exegese technischer Details nachhaltigen Bauens wird abgelöst durch die immobilienökonomischen und damit inhaltlichen Facetten von Nachhaltigkeit. Nun muss komplexes Technikwissen übertragen werden in Kennzahlen und allgemein verständliche Fakten. Daraus ergeben sich Fragen wie diese: Welche Nachhaltigkeitskriterien erfüllt ein Green Building? Welche Kriterien kosten wieviel? Wozu und wem nützen sie? Und wann braucht man ein Zertifikat, das diese Kriterien manifestiert?

Der Architekt Michael Juhr hat neben dem Informationsdefizit auch eine Unsicherheit über die anzuwendenden Nachhaltigkeitskriterien festgestellt. Eine zuvor beauftragte Projektstudie kann dem Bauherrn die entsprechende Entscheidungsgrundlage liefern.

Ein Gebäude muss nicht per se zertifiziert sein, um seine Wertbeständigkeit unter Beweis zu stellen. Wir haben ein von uns geplantes fünf Jahre altes Industriegebäude zertifizieren lassen. Zum Zeitpunkt der Planung und Realisierung gab es noch keine Nachhaltigkeitsdiskussion in der heutigen Form und keine Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB). Wir haben für dieses Gebäude ein DGNB-Zertifikat in Gold bekommen. Die Frage unseres Bauherrn lautete: Dass ich 50.000 Liter Heizöl im Jahr spare, habe ich doch schon nach einem Jahr gewusst. Was bringt mir jetzt das Zertifikat? Hier ist zwischen Gebäuden als Handelsware und Gebäuden im Eigenbesitz zu differenzieren. Bei Gebäuden als Handelsware, üblicherweise also Investorenobjekte, kann die Zertifizierung durchaus ein neutrales Qualitätsmerkmal sein. Wie soll der Mieter oder Käufer, der in der Regel kein Immobilienexperte ist, sonst wissen, was er kauft? Allerdings bieten sich auch hier die üblichen Benchmarks als Vergleichsmöglichkeit an. Mittlerweile gibt es für die unterschiedlichsten Gebäudetypen zuverlässige und aussagekräftige Benchmarks.

Bauherren brauchen transparente Informationen über Kosten und Nutzen einer "grünen Immobilie"

greenIMMO: Welche Möglichkeiten haben Architekten, diesen „Lack Of Information“ bei Bauherren zu schließen?

Dipl.-Ing. Michael Juhr: Durch Fakten. Geeignet sind dazu Musterberechnungen, die, basierend auf dem Basisprodukt des Bauwerks, die Pro´s und Con´s sowie die zu erwartenden Kosten klar kommunizieren. Das ist nicht umsonst zu machen. Hier ist der Bauherr um Vorabbeauftragung einer Projektstudie zu bitten, deren Ziel eine klare Entscheidungsgrundlage ist. Für den Bauherrn bietet das den Vorteil einer klaren Erfolgskontrolle. Die Ergebnisse solcher Berechnungen sind aus unserer Erfahrung auf maximal einer Seite zu präsentieren.

greenIMMO:   Nehmen wir an, ein mittelständischer Bauherr entscheidet sich dazu, sein Büro-, Industrie- oder Logistikgebäude unter Anwendung von Nachhaltigkeitskriterien – ohne DGNB-Zertifizierung - zu erstellen. Mit welchen Mehrkosten, im Vergleich zu einem konventionell erstellten Objekt, muss er kalkulieren? Wann macht die Zertifizierung des Gebäudes für ihn Sinn?

Dipl.-Ing. Michael Juhr: Für die von Ihnen genannte Gruppe der mittelständischen Bauherren macht die Planung und Realisierung unter Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien immer Sinn. Diese Bauherren behalten die Gebäude im Bestand und sind nicht auf einen kurzfristigen Return on Investment angewiesen. Sie wollen von den Einsparpotentialen langfristig profitieren.

Bei Vergleichszahlen ist Vorsicht geboten. Hier werden oft Äpfel mit Birnen verglichen. Entscheidend für die Feststellung der Mehrkosten ist zunächst das Basisprodukt. Zu diesem sind dann die „grünen Komponenten“ hinzu zu addieren. Dagegen zu rechnen sind die Einsparungen in den Bereichen Maintenanceaufwand/Lebenszyklus- und Finanzierungskosten. Auch die Softfacts wie Mitarbeiterzufriedenheit, Steigerung der Produktivität und Reduzierung des Krankenstandes sind in die Kalkulation einzubeziehen.

Ich möchte hier nicht mit den im Markt kursierenden Zahlenspannen von 1 -6 % agieren. Tatsache ist, dass die Kosten des gesamten Zertifizierungsverfahrens für das von uns geplante Industriegebäude einer Edelstahlverarbeitung mit etwa 3.250 m² Bruttogeschossfläche und Baukosten (Kostengruppe 200 – 600) von 1.90 Mio. € netto sich einschließlich aller Gebühren und sonstigen Aufwendungen auf 2,3 % belaufen haben. Zieht man den Anteil an Kosten für den Auditor und die Zertifizierungsgebühren ab, so verbleiben dann noch 2 %. Die Investitionskosten für die „grünen Komponenten“ lagen bei 8,4 %. Diese Zahlen können nicht verallgemeinert werden; sie hängen stark von der Lage des Baugrundstücks und der sonstigen Rahmenbedingungen ab.

Mittelständler sind häufig Zulieferer von Großunternehmen, deren derzeitige grüne Unternehmensphilosophie eher geprägt ist aus dem allgemeinen Trend und gesellschaftlichen Druck, als auf Eigeninitiative und diese an die Zulieferer übertragen wird. Hier wird von den Zulieferern, wenn sie es denn bleiben wollen, eine ebensolche Philosophie mit entsprechenden Handlungsergebnissen erwartet. Für den Mittelständler macht insbesondere das – langfristige – Energieeinsparpotential monetär Sinn. Weiterhin sichert er sich mit einem solchen Gebäude – gepaart mit entsprechenden Umsetzungen in den Produktionsprozessen – einen Imagegewinn und einen durchaus nicht zu unterschätzenden Vorteil bei der Mitarbeiterrekrutierung. Gute Mitarbeiter führen zu einem Technologievorsprung, der die Wettbewerbsfähigkeit steigert. In jedem Falle also eine Win-Win Situation für Unternehmen und Umwelt.

Die Zertifizierung macht für ein mittelständisches Unternehmen nur dann Sinn, wenn Kunden des Unternehmens oder aber das Finanzierungsinstitut darauf bestehen. Das Finanzierungsinstitut kann man wechseln, die Kunden nicht. Hier ergeben sich Zwänge, die ein mittelständisches Unternehmen zu einer Zertifizierung zwingen. Ob das sinnvoll ist, sei dahingestellt.

greenIMMO: Wie wird sich diese Bedarfsdifferenzierung auf die Tätigkeit von Architekten auswirken? Ergeben sich daraus vielleicht neue Arbeitsfelder?

Dipl.-Ing. Michael Juhr: Ich verstehe die Frage nach der Bedarfsdifferenzierung nicht. Ist damit die Unterscheidung nach der Planung von zertifizierungsfähigen und nicht zertifizierungsfähigen Gebäuden gemeint? Qua der berufsständigen Kammergesetze sind Architekten und Ingenieure nämlich grundsätzlich verpflichtet, wirtschaftlich, umweltbewusst und ressourcenschonend zu planen und zu bauen. Hierzu bedarf es keiner Zertifizierungen sondern Bauherren, welche die Planer fordern und auf eine hohe (umweltgerechte) Qualität der Planung bestehen. Dann ist schon einmal ganz viel gewonnen.

Aus den Zertifizierungsverfahren ergeben sich neue (Teil-) Berufsfelder. Diese werden derzeit im Wesentlichen von Consulting Unternehmen, spezialisierten Architekten sowie Auditoren erschlossen. Soweit es den Berufsstand der Architekten betrifft, ist für diese Vorsicht geboten. Zum einen ist diese Leistung nicht explizit in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) geregelt. Dies kann durch eine – nach der neuen HOAI mögliche – freie Vereinbarung geheilt werden. Nimmt der Architekt den Auftrag mit der Zielstellung einer erfolgreichen – mithin noch zu einem definierten Level (Bronze, Silber, Gold, Platin) Zertifizierung an, so schuldet er die Planung dergestalt, dass der Erfolg der Zertifizierung mit dem gewünschten Level der geschuldete Werkerfolg ist. Das ist schon eine hohe Hürde.

Energieversorgung und "grüne Immobilien"  

Erlauben Sie mir noch einen allgemeinen Hinweis. Alle Green Building- Philosophien stellen u. a. stark auf Energieeffizienz ab. Ich für meinen Teil möchte nicht in einer luftdichten, kontrolliert gelüfteten Thermokanne arbeiten und wohnen. Green Buildings sind nur ein Teil der Maßnahmen zur Sicherstellung einer lebenswerten Umwelt. Vielmehr wird es aber darauf ankommen, die Energiepolitik der Zukunft zu gestalten.

Die aus Energiepolitik resultierenden Auswirkungen auf die Gebäude müssen im europäischen und weltweitem Kontext gesehen werden. Insbesondere auf dem Gebiet des Industriebaues werden immer wieder Projekte in Teile der Welt verlagert, in denen Ressourcen schonender Umgang mit Energie nicht zu den vorrangigen politischen Zielen gehört. Diese Verlagerungen ziehen soziokulturelle Konsequenzen nach sich. Im dem Staat, in dem die Industrieanlage nicht gebaut wird und in dem Staat, in den der Bau der Industrieanlage verlagert wird. In den allermeisten Fällen sind diese Konsequenzen für beide Regionen negativ.

Für die Energiepolitik der Zukunft bedeutet das: Die Versorgung mit Energie muss staatenunabhängig sein. Die technischen Möglichkeiten für den Bau von Solargroßkraftwerken zur Versorgung dieser doch sehr überschaubaren Weltkugel sind in allen Zeitzonen dort vorhanden, wo diese wirklich effizient betrieben werden können. Hier stellt sich die Frage nach dem Return on Investment dann nicht, wie dies bei einer Mühevoll auf einer im norddeutschen Raum schön gerechneten Photovoltaikanlage auf der Dachfläche einer Logistikanlage der Fall ist. Sie ist natürlich unwirtschaftlich. Die Distribution des in den von der Sonne bevorzugten Regionen erzeugten Solarstroms stellt ebenfalls keine technische Herausforderung dar.

Bei der Luft die wir atmen, gehört allen Menschen dieser Erde. So muss es auch bei der Energie sein. Diese Aufgabe könnte bei einer zu stärkenden IEA situiert werden. Die Versorgung mit sauberer staatenunabhängiger und kostengünstiger Energie stellt sicher, dass bauliche Maßnahmen zur Reduktion der Emissionen schnell und weltweit mit allen sich daraus ergebenden Vorteilen umgesetzt werden. Dies müssen die Politiker wollen. Dies müssen Unternehmer wollen. Dies müssen wir alle wollen.

greenIMMO: Herr Juhr, wird danken Ihnen für das Gespräch.