Retail-Entwicklung in Hamburg bietet Potenzial für Etablierte und Newcomer

Text: Dagmar Hotze

28. März 2011 - Die Nachfrage nach Handelsflächen in den 1A-Lagen Hamburgs ist ungebrochen hoch. Aufgrund stabiler Umsatzzahlen (10,2 Mrd. € in 2010) und einer durchschnittlich steigenden Passantenfrequenz (7,4 Prozent mehr seit 2007) im Shopping-Dreieck Mönkebergstrasse, Neuer Wall und Gänsemarkt entwickelt sich die Hansestadt zum bevorzugten Hafen für internationale Ankermieter.

Shoppen in Hamburg macht Spaß. Damit das auch so bleibt, gibt es kaum eine Einkaufsstrasse in der kein Gebäude-Brush up oder gar eine Revitalisierung vorgenommen wird: Am Kopf der Konsummeile Mönkebergstrasse/Spitalerstrasse wird das Karstadt-Sport-Haus teilerneuert, in der HSH Nordbankpassage entstehen neue Flächen in 1A-Lage, am Neuen Wall wird unter anderem das Gutruf-Haus umgemodelt und in der Poststrasse laufen die Umbaumaßnahmen für die “Alte Post” auf Hochtouren. Das sind nur einige Projekte, mit denen sich die Hansestadt dem Vergleich europäischer Metropolen stellt.

Langweilig kann attraktiv sein

Auch bei der Entwicklung der Spitzenmieten kann sich Hamburg mit Europas Einkaufsparadiesen messen. Die Retail-Experten von Jones Lang LaSalle haben festgestellt, dass sich im vierten Quartal 2010 in der maritimen Grossstadt durchschnittlich 230 Euro monatlich pro Quadratmeter erwirtschaften ließen, während sich Amsterdam und Madrid mit jeweils 200 bzw. 220 Euro zufrieden geben mussten. Vor Hamburg rangieren Mailand und Rom mit 250 Euro, dann kommt Moskau mit einem leichten Sprung auf 280 Euro. Hamburg ist demnach ein geschätzter European Player, der deutschlandweit gutes Entwicklungspotenzial nach oben hat: In den vergangenen 10 Jahren sind die Mieten hier um 28 Prozent gestiegen (München: 44 %, Frankfurt 51 % und Düsseldorf 42 %), womit sich Renditen zwischen soliden 4 und 4,5 Prozent erzielen ließen. Zugegeben, Freunde des risikoreichen Investments mit belohnend hohen Gewinnen werden das Tor zur Welt langweilig finden. Aber Stabilität kann durchaus positive Effekte haben, was besonders neuen Handelsformaten - und experimentierfreudigen Projektentwicklern – zugute kommen könnte.

Zwischen Deosticks und Designerjeans

Internationale Mode- und Markenlabels haben Hamburg ganz oben auf ihrem Zettel, wenn es darum geht, sich im Norden zu positionieren. Abercrombie & Fitch, 7 of all mankind, Planet Sports, Urban Outfitters und Apple sind nur einige der kommenden Stores in 2011, wenn sie nicht bereits eröffnet haben. Trotzdem kann dies nicht über einen erheblichen Filialisierungsgrad hinwegtäuschen, der mit der Eröffnung eines weiteren Budnikowsky-Ladens im neuen Karstadt-Sport-Haus sicherlich noch nicht seinen Höhepunkt erreicht haben wird. Rossmann hier, Budni da und 100 Meter weiter noch einmal. Die Hauptshopping-Meile Hamburgs, die Mönkebergstrasse, weist eine 86prozentige Filialisierung aus (4 % mehr als 2003). Nur die Kölner Schildergasse toppt dies mit 88 %, Düsseldorfs Schadowstrasse zieht gleich auf. Da fragt sich der entdeckungs- und kauffreudige Kunde, wo er noch hingehen soll.

Dass sich der Handel den zukünftigen Herausforderungen (Internet, verändertes Konsumverhalten, demografischer Wandel, ethnische Diversifikation, Öko-Chicness, etc.) mit neuen Konzepten stellen muss, ist keine Frage. In ihrer Kampagne RETAIL 2020 sprechen Jones Lang LaSalle die Zukunftsthemen bereits deutlich an. Allein, die praktischen Antworten lassen auf sich warten. Hinzu kommt ein enormer Flächenzuwachs durch neue Projekte. Wie wird sich die Situation in Hamburg entwickeln, wenn mehr als 81.000 zusätzliche Quadratmeter Handelsfläche in den kommenden zwei bis drei Jahren durch Neubauprojekte (u.a. Überseequartier in der HafenCity, BSU-Gebäude an der Stadthausbrücke, Dammtorstrasse) entstehen werden? Bleibt die Mieten-, Rendite- und Umsatzentwicklung so langweilig-rosig? Konkret gefragt: Wieviel Deosticks braucht der Konsument?

Dancing in the streets: Die Eroberung der 1B-Lage?

Wirkliche Start ups, die dem Mainstream mit zukunftsfähigen Konzepten trotzen, haben bisher weder in 1B- und schon gar nicht in 1A-Lagen eine realistische Chance, den Konsumenten auf neue Ideen zu bringen. Dazu sind die Mietpreise zu abgehoben. Noch, muss man vielleicht sagen. Denn die anhaltende und immer schnellere Kannibalisierung des Einzelhandels könnte sich über kurz oder lang auch auf die Mietpreisentwicklung von Handelsflächen und -immobilien durchschlagen. Dann gäbe es folgendes Szenario: Horrende Mieten in 1A-Lagen, bei denen sich die Filialisten gegenseitig überbieten und zum Teil drastisch sinkende Preise in 1B-Lagen. Mehr Umsatz kommt jedoch nicht rein, da der Kunde bereits 10 Deosticks in sechs Drogeriemärkten gekauft hat. Mehr ist in vier Wochen nicht drin. Also next bubble in retail markets? Und wie wird die Ödnis dann aufgefangen? Eventuell durch neue Handelsformate?

Bisher fokussieren sich die Macher der neuen Konzepte auf das szenige Schanzen- und Karoviertel. Dort finden die Nischenprodukte (grüne Street Wear bei glore) ihre Interimsexistenz in zum Teil zugigen Buden. Die Zwischenmiete ist trotzdem gepfeffert, nagt am Starterkapital. Natürlich gehört es zum Kult, verschrubbelt daherzukommen. Allerdings verträgt sich das nicht mit der aufkommenden Green Lifestyle-Consumer-Welle, auf der Käufer surfen, die glückliche Produkte, gemacht von glücklichen Menschen in grünen Immobilien zu durchaus stattlichen Preisen kaufen möchten. Öko-Chicness in Grey Buildings – ein NO GO.

Rücken die zukunftsfähigen Green Shopping-Formate also in die 1B-Lage auf? Der Weg wird lang und steinig sein, wenn er denn begangen wird. Momentan wägt sich die Handelsimmobilienbranche im stabilen Mietpreis-Glück. Ob das so bleibt, hängt auch von innovativen Köpfen ab, die den Mut haben, der Branche neue Impulse zu geben. Denn eingekauft wird immer, fragt sich nur was und wo - und mit welcher Renditeerwartung.