„Green Shopping“ als zukunftssicheres Investment

Autorin: Dagmar Hotze

17. August 2010 - Jahrzehnte lang standen Büroimmobilien im Fokus von Investoren. Doch wer durch die innerstädtischen Nebenstrassen der Metropolen geht oder sich in die citynahen Randlagen verirrt, stellt fest: hier entstehen Ghosttowns. Kein Büro, nirgends. Ganze Etagen, ja Gebäude stehen leer. Es hängen mehr Makler- als Firmenschilder an den Häuserfassaden. Der Markt für Büroimmobilien befindet sich in der Schockstarre. Wozu also noch investieren? Hinzukommt, dass die neu entstehenden Green Buildings und revitalisierten Objekte den Markt zusätzlich unter Druck setzen. Schwere Zeiten für Bestandshalter; die Karawane der Investoren zieht unterdessen weiter.

In wirtschaftlichen Krisenzeiten schätzen Investoren Einzelhandelsimmobilien als sichere Nutzungsart. Dies belegen die von BNP Paribas Real Estate kürzlich veröffentlichten Zahlen zur Entwicklung des europäischen Einzelhandelsmarktes. Bis dato verzeichnet der deutsche Markt für Handelsinvestments ein Plus von 85 %! Dies deckt sich mit den Angaben des German Council of Shopping Center (GCSC), der in „Konsumtempeln“ die Assetklasse Nummer 1 in Deutschland sieht. Das Investment in Handelsimmobilien lohnt sich demnach, denn eingekauft wird immer. Das weiss auch die Hamburger Union Investment und kaufte im Februar 2010 das zu 90 Prozent aus Recycle-Material erstellte Kaufhaus „Alexa“ in Berlin. Zukunftssicher und innovativ, so sieht die Shoppingwelt von morgen aus. Dem deutschen Konsumenten steht „nur“ eine durchschnittliche Verkaufsfläche von 159 m² im Shopping Center zur Verfügung. Die europäischen Nachbarn haben dagegen 66 m² mehr Platz, ihrem Vergnügen zu frönen. Ergo sollen zwischen Flensburg und Oberammergau bis 2014 vierzig neue Shopping Center entstehen.

Nachhaltigkeit trifft auf Konsumtrends

Das Erfreuliche: Es gibt Projektierer, die Trends bei der Entwicklung von Handelsimmobilien berücksichtigen. Gefragt sind sowohl innovative, noch unbekannte Handelsformate, die die Wünsche der Kunden nach Erlebniskauf und „grünem“ Konsum stärker berücksichtigen, als auch nachhaltig erstellte und damit krisensichere Handelsobjekte. Gebäudelabel wie das DGNB- und LEED-Zertifikat spielen dabei eine immer größere Rolle. „Green Shopping“ als Gesamtkonzept für Handelsimmobilien rückt damit in greifbare Nähe. Ein Projektentwickler, der die „grüne Shoppingimmobilie“ schon lange vorausgesehen hat, ist Michael Ullmann von RE-sponsibility. Das 2009 gegründete Beratungs- und Projektentwicklungsunternehmen hat sich auf die energetische und ressourcenschonende Modernisierung von Handelsimmobilien spezialisiert. Die umfassenste Lösung bietet die junge Münchener Firma mit ihrem TRIG-Fonds (Trade Red Into Green) an. Hierbei kauft RE-sponsibility die Immobilie, optimiert sie ganzheitlich und vermietet sie an den Eigentümer „zurück“: Sale Red – Lease Back Green. Ein Geschäftsmodell von dem alle Beteiligten profitieren. Der Eigentümer ist sein „rotes Objekt“ los und kann langfristig ein “grünes“ „rückmieten“, die Händler zahlen geringere Betriebskosten und insgesamt steigt der Wert der Immobilie durch die risikominierenden Maßnahmen, was wiederum dem neuen Eigentümer zugute kommt. Ullmanns Überlegungen hinsichtlich einer „grünen Handelsimmobilie“ gehen jedoch wesentlich weiter. Er möchte ein nachhaltiges Einkaufscenter mit entsprechend „grünen Produkten“ realisieren.

Gesamtkonzept für eine Handelsimmobilie

Bewusster Konsum liegt im Trend. Laut Netzwerk Forum Fairer Handel kauften die Deutschen im vergangenen Jahr für 322 Millionen Euro fair gehandelte Produkte. Dies ist eine Steigerung von 21 Prozent gegenüber 2008. Tendenz steigend. Aber fair ist nicht gleich grün und ökologisch ist nicht gleich sozial, von einer errechenbaren Ökobilanz für die Produkte ganz zu schweigen. Händler, ihr habt ein Problem! Denn der kritische Kunde erwartet transparente Produktinformationen über die Nachhaltigkeit und Fairness von allen Waren, von Food bis Fashion. Erst kürzlich hat die „KiK-Story“ des NDR-Politmagazins PANORAMA für Aussehen gesorgt, als zur Primetime über die Bildschirme flimmerte, unter welchen Menschen unwürdigen Bedingungen die KiK-Billigware hergestellt wird. Gleichzeitig hat der Textilkonzern im April 2009 in Mecklenburg-Vorpommern eine energiesparende Immobilie in Betrieb genommen, zertifiziert nach dem EU Green Building-Label. Grün und trotzdem unfair. Wie passt das zusammen? Aktuell gibt es zwar einige anerkannte Label für Lebensmittel (u.a. Gepa, El Puente und BanaFair), aber ansonsten herrscht Verwirrung, was wie wo von wem und zu welchen Bedingungen hergestellt wird. Weder für Mode noch für andere Konsumartikel gibt es anerkannte und offzielle Label, die für Transparenz und Vertrauen sorgen. Und falls doch, kennt sie kaum jemand. Damit fehlt ein wichtiges Instrument, das zur Vermarktung (eines „grünen Lebensstils“) herangezogen werden kann. Wie sieht nun Ullmanns Konzept aus?

LOHAS shoppen in BOHAS

„Green Shopping“ funktioniert in Deutschland nur an maximal fünf Standorten, wovon München und Hamburg die besten Möglichkeiten bieten“, schickt der Geschäftsführer voraus. „Dann muss man sich über das Konzept im Klaren sein. Ökos aus den Siebzigern und Birkenstock sind ein absolutes No-go. Das Lebensgefühl des frühen 21. Jahrhundert ist ein gänzlich anderes“, konstatiert der Projektentwickler. Es gehe nicht darum, Verzicht zu predigen, sondern durch intelligente Methoden und Strategien neue Wege für nachhaltigen Konsum und ressourcenschonendes Wirtschaften zu eröffnen. Mit einem qualitativ hochwertigen und gleichzeitig nachhaltigen Design, gepaart mit Genuss und Lebensqualität seien die Öko-Hedonisten „abzuholen“. Die wachsende Zielgruppe der LOHAS (Life of Health and Sustainablity) soll sich vor allem durch „green shopping“ angesprochen fühlen. Ein Mix aus internationalen Brands, regionalen Produktanbietern und lokalen Serviceleistern gibt Ullmanns „BOHA“-Center (Building of Health and Sustainability) die unverwechselbare Note, die es zu etwas Besonderem im sonst filialisierten Einerlei des Einzelhandels werden lassen soll. Den Vorwurf, dem elitären „Öko-Chic“ nur ein „grünes“ Deckmäntelchen umhängen zu wollen, lässt der Immobilienspezialist nicht gelten. Sich „grün zu verhalten“ werde zukünftig immanent sein für einen funktionierenden urbanen Lebensraum, ist sich Ullmann sicher. Faire und nachhaltig hergestellte Produkte zu konsumieren, ist dabei nur ein Punkt von vielen anderen, wie zum Beispiel ein intelligentes Verkehrssystem, zukunftsfähiges Wohnen und zeitgemässes (Home-) Working.

„Grün sein“ muss cool sein

Was fehle sind entsprechende Angebote. Wer beispielsweise „grüne Mode“ sehen und kaufen möchte, muss mangels stationärem Angebot auf das Internet ausweichen. Und hier kehrt sich der Trend um, gerade im Bereich „grüner Mode“. LOHAS wollen nicht ausschließlich im Internet kaufen müssen, sondern sie wollen anfassen, sich inspirieren lassen, ausprobieren. Allerdings handelt es sich bei den Anbietern „grüner Mode“ um Newcomer und Start-ups, die (noch) nicht mit den etablierten Labels konkurrieren können, was die Ladenmieten angeht. Von daher bleiben ihnen oftmals die Türen zu den Läden in 1A- und 1B-Lagen verschlossen. Wie sollen sie da wahrgenommen werden? Es liegt also noch ein ganzes Stück arbeitet vor Ullmann, wenn er „grüne Produkte“ einen „place to be“ geben will. „Ich bin da recht zuversichtlich“, sagt der erfahrene Projektentwickler. „Es gibt genug innovative Händler am Markt, die mieten wollen und denen man auch vernünftige Angebote machen kann. Letztlich kommt es auf zwei Dinge an. Zum einen muss ein Investor hundertprozentig hinter der Idee stehen und Mut haben. Mut, etwas Neues zu wagen, nicht Mut zum finanziellen Risiko. Denn spekulativ, wie so viele aktuelle Büroprojekte, ist unsere Handelsimmobilie nicht! Zum anderen müssen die „grünen Händler“ zusammengeführt werden. Denn solange „grünes Shoppen“ nicht zum Mainstream gehört, muss man daran arbeiten, es „cool“ werden zu lassen. Und das geht nicht als Einzelkämpfer-Laden!“ Um durchsetzungsstark am Markt auftreten zu können, wird das Management des BOHA-Center ähnlich dem eines konventionellen Centers sein. 

Interessant ist, dass die Textilbranche auf die gleiche Diskussion zusteuert, wie vor einigen Jahren die Bau- und Immobilienbranche, wenn es um die Transparenz von Nachhaltigkeit geht. Als dort klar war, dass nur ein einheitliches, anerkanntes System dafür sorgen kann, ökologische, ökonomische und soziale Kriterien messbar zu machen, wurde die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) gegründet, deren Mitglieder seitdem an der Entwicklung von Systemvarianten für verschiedene Gebäudenutzungsarten arbeiten. Welche Schritte die „grüne“ Textilbranche beschreitet, muss sich erst noch zeigen. Gewiss ist, dass es einen einheitlichen Standard für „grüne Mode“ geben muss. Anderfalls fehlt ein qualifiziertes Vermarktungstool.

Energiefresser Einzelhandelsimmobilie

Welche Rolle spielt nun die Immobilie? Einzelhandelsimmobilien seien Energieschlucker par excellance, weiss der Müncher Geschäftsführer aus seiner Beratertätigkeit. Ihre Klimatisierung, Beleuchtung und Beheizung verschlinge enorme Energiemengen und verursache hohe Betriebskosten – ökonomische und ökologische Ressourcen, die anderweitig wesentlich sinnvoller verwendet werden könnten. „Im Sinne der Nachhaltigkeit wäre es am besten, wenn wir ein bestehendes Objekt modernisieren und zu einem „grünen Einkaufs-Center“ umfunktionieren“, so Ullmanns Plan. Durch moderne Energiekonzepte und neue Technologien, lasse sich ein Energiesparpotenzial von bis zu 70 Prozent erreichen. Gemeinsam mit dem Nutzer und dem Eigentümer der Immobilie entwickelt RE-sponsibility dazu ein maßgeschneidertes Einspar- und Finanzkonzept. Auf diese Weise haben der gelernte Diplom-Ökonom und sein Team bereits einige Objekte zukunftsfähig weiterentwickeln können. Ullmann ist überzeugt davon, dass „der Handel grüner werden kann.“ Auf die Frage, ob er schon Konkretes hinsichtlich der Realisierung eines „BOHAS“-Center sagen kann, antwortet er: „Nachhaltigkeit ist work in progress. In diesem Sinne sind wir damit beschäftigt, die Dinge weiterzuentwickeln.“ Dann schmunzelt er, weiter sagt er nichts. „Grün“ wird man eben nicht einfach so – man durchläuft einen Entwicklungsprozess.