Zwei Schritte vor und drei zurück: Kosten und Rendite von nachhaltigen Immobilien

Text: Dagmar Hotze

12. November 2010 - Ganz gleich, welches Thema in Deutschland dringend angepackt werden muss: Die Beteiligten gehen zwei Schritte vor und drei zurück. Energie, Bauen, Bildung, Migration, Alterspyramide, Finanzen – nichts geht voran. Es fehlt die Strategie und der Mut zur Veränderung. Noch schlimmer: Es werden keine Prioritäten gesetzt! Lieber dreht man sich weiter im Kreis, bemüht die altbekannten Argumente.

Ähnlich verhält sich die Immobilienbranche beim Thema Nachhaltigkeit. Mühsame zwei Jahre sind ins Land gegangen, in denen darüber debattiert wurde, ob Gebäudezertifikate zur Sicherstellung nachhaltiger Eigenschaften Sinn machen. Mit der vorhersehbaren Erkenntnis, dass sie sinnvoll sind, wenn man sie richtig einsetzt. Doch auch ohne Zertifikat kann ein Gebäude nachhaltig sein. Worauf es ankommt, ist die Verhältnismässigkeit und das beabsichtigte Ziel, das mit der Immobilie verfolgt wird.

Zu kurzsichtig gedacht

Nun steuert die Branche in den nächsten zeitraubenden Teufelskreis, um die Kosten und die Rendite von nachhaltigen Gebäuden. Halten wir fest: Die meisten Beteiligten wollen „grüne“ Immobilien, jedoch will keiner mehr dafür bezahlen. Den Investoren ist die Rendite zu gering, den Mietern ist der Mehrwert nicht bewusst. Da stellt sich die Frage, wieso beschäftigt sich die Branche dann überhaupt mit dem Thema, wenn doch partout keiner den Wert einer zukunftsfähigen Immobilie in klingender Münze anerkennt? Dann bleiben wir doch bei unseren „alten Hütten“! Angesichts der komplexen ökonomischen, gesellschaftlichen und gesetzgebenden Gemengelage ist die jetzige Diskussion um Kosten-Nutzen von Nachhaltigkeit viel zu kurzsichtig.

Dinosaurier-Immobilien haben sich überlebt

Offenbar leidet die Branche an Amnesie oder Realitätsverlust, vielleicht liest sie auch schlichtweg keine Zeitung. Wurden nicht erst kürzlich diverse Immobilienfonds geschlossen, später zur Abwicklung freigegeben, auch weil sich nicht marktgängige Immobilien in die Portfolios eingeschlichen hatten? Und wie steht es mit der Leerstandsquote? Mehr Makler- als Firmenschilder sind an vielen Bürogebäuden zu finden. Ja wieso nur? Wirtschaftskrise, Überkapazitäten, Spekulationsblase (böses Wort!)? Von allem ein bisschen. Aber vor allen Dingen deshalb, weil die Immobilien unzeitgemäss sind und sich überlebt haben: Hoher Energieverbrauch, unansehnliches Äußeres, unflexible Raumaufteilung und keine moderne Gebäudeinfrastruktur. Wer will in Dinosaurier-Immobilien residieren? Niemand, es sei denn, der Quadratmeter ist so unschlagbar günstig, dass man gar nicht nein sagen kann. Kommen diese Zeiten vielleicht? Anzunehmen ist alles.

Mehr Qualität oder mehr Rendite

Genau dieses Szenario sollten sich die Verantwortlichen vor Augen führen, wenn sie ihr Lamento über die Kosten von nachhaltigen Immobilien anstimmen. Vielmehr stellt sich die Frage, ob die Branche die vielen Vorzüge von nachhaltig funktionierenden (auch zertifizierten) Immobilien deutlich an die Nutzer kommuniziert. Ein Zertifikat als Vermarktungsinstrument ist ja schön, aber welche Vorzüge bietet die Immobilie dem Nutzer qualitativ? Warum ist sie zukunftsfähiger als eine konventionelle? Welchen Komfort bietet sie? Warum lassen sich durch sie Energiekosten einsparen? Wieso fühlt man sich wohl und behaglich in ihr? Und warum wird das auch in den nächsten Jahrzehnten so sein? Wodurch begründen sich ihre wertsteigernden Eigenschaften? Wer den potenziellen Interessenten diese Fragen beantwortet, hat sicherlich stichhaltige Argumente, um den Mehrwert in Euro zu manifestieren.

Was ist also das Ziel einer nachhaltigen Immobilie? Mehr Qualität oder mehr Rendite? Das eine bedingt das andere. Wer anderes behauptet hat seit September 2008 nichts dazugelernt.