greenIMMO: Zeitgemäße Büro- und Arbeitskonzepte in Neubauten umzusetzen, ist jedoch relativ einfach. Wesentlich anspruchsvoller ist die Modernisierung bestehender Immobilien - nicht nur in energetischer Hinsicht. Denn wie Sie schon beschreiben, unterscheiden sich die heutigen Arbeitsverhältnisse deutllich von denen früherer Jahrzehnte und werden sich im fortschreitenden 21. Jahrhundert weiter wandeln. Worauf wird es Ihrer Meinung nach in Zukunft bei Büroimmobilien ankommen, die, abgesehen von niedrigen Energiekosten, attraktiv sein sollen für Mieter?

Dr. Wagner: Bei der Modernisierung von Bestandsgebäuden sind es häufig die schnell zu erreichenden Optimierungen, welche von den Nutzern in Bezug auf die Nachhaltigkeit gerne in Anspruch genommen werden. Hierbei wird besonders auf die Aufwertung der Flächen durch mehr Tageslicht, Bewegungsmelder zur Reduzierung der Energie, den Einbau von gesunden Materialien für Bodenbeläge und Oberflächen und ein dezidiertes Energiemanagement Wert gelegt.

Darüber hinaus sind es vor allem Service-Leistungen, die Nutzer gerne in Anspruch nehmen und Ihnen den Alltag erleichtern: KiTa, Sportmöglichkeiten, Kurierdienst, Hemden-Reinigung, Übersetzung, Geschenke-Service und vieles mehr. Allerdings begreifen noch immer zu wenige Unternehmen die Modernisierung im Bestand als Chance, um einen kompletten Wertewandel zu vollziehen. Denn obwohl die Personalkosten über 80 % der Gesamtkosten eines Unternehmens ausmachen - in die Gesundheit und das Wohlbefinden der Mitarbeiter investieren nur die wenigsten. Die Flächenkosten stehen noch immer im Vordergrund. Dabei gibt es schon viele Beispiele von „Büros in denen Arbeit Spass macht“). In der Gestaltung neuer Arbeitswelten sollten daher die folgenden Punkte beachtet werden.

Ergonomie:
Die physikalischen Aspekte Licht, Luft und Akustik sind bereits sehr gut erforscht. Diverse Studien belegen die Bedeutung dieser Grundbedürfnisse an eine ergonomische Arbeitsumwelt. Insbesondere die Anforderungen an die Akustik haben sich durch die offeneren Büroformen verändert.

Flexibilität:
Immer kürzere Produktzyklen und individuellere Produkte zwingen Unternehmen zur permanenten Umorganisation. Teams werden in regelmäßigen Abständen neu organisiert, Wände müssen abgebrochen und neu wieder errichtet werden. Intelligente Konzepte sehen Flexibilität vor und bieten dabei ein vielfältiges Angebot von konzentriertem Arbeiten bis hin zu Team- und Projektarbeit.

Begegnungsqualität:
Das Bürokonzept soll zur Transparenz der Abläufe beitrage, Kommunikation und Synergien zwischen Mitarbeitern und Abteilungen mit unterschiedlichen Schwerpunkten fördern und so zur Beschleunigung und Qualität der Prozesse im Unternehmen beitragen.

Unternehmenskultur:
In einer beschleunigten und mobilen Welt manifestieren Werte Haltung und schaffen Identität für die Mitarbeiter. Die "stille Botschaft der Räume" macht diese Werte begreifbar und unterstützt damit die Kommunikation nach innen und außen.

greenIMMO: Uns würde interessieren, was Sie zu folgendem sagen: Aktuell ist es so, dass Green Buildings bevorzugt von Global Playern und Konzernen angemietet werden, deren Policy auf "grün" abgestellt ist. Der deutsche Mittelstand hat die „grüne“ Immobilie noch nicht für sich entdeckt, obwohl er in Deutschland die tragende wirtschaftliche Säule mit Millionen von Arbeitsplätzen ist. Was muss getan werden, damit auch Angebote für mittelständische Zielgruppen entstehen und sie zeitgemässe Büroflächen stärker anmieten?

Dr. Wagner: Der Mittelstand verfügt nicht nur über einen großen Anteil an selbstgenutzten Immobilien, sondern ist im Management seiner Immobilien i.d.R. noch nicht so professionell aufgestellt, wie die meisten Global Player. Diese haben bereits eine starke Verzahnung der Immobilienthemen mit strategischen Unternehmenszielen erreicht. Das beinhaltet auch die Verankerung von Nachhaltigkeitsaspekten in den Corporate Social Responability Richtlinien. Das Corporate Real Estate Management dieser großen Unternehmen hat sich in den letzten Jahren weiterentwickelt von der Kostenkontrolle und –senkung auf Mitarbeiterproduktivität und Nachhaltigkeit. Alternative Arbeitsplatzkonzepte und eine nachhaltige Bewirtschaftung der Immobilien haben einen festen Platz in ihrem Denken erhalten (vgl. auch "Anmietungskriterien großer Nutzer")

Betrachtet man diese Denkweise, lassen sich Muster erkennen:

• Festlegung von Standards in Bezug auf Arbeitsplatzausstattung und Flächenverbrauch. Die Arbeit auf Basis von Raummodulen entsprechend der Hierarchie und Funktion im Unternehmen hat sich durchgesetzt. Damit hat sich die Rolle der Immobilienverantwortlichen gegenüber den Abteilungsverantwortlichen deutlich verstärkt.

• Erarbeitung von sogenannten „Design Workbooks“ mit Vorgaben zu technischen, baulichen und rechtlichen Aspekten für die Anmietung von Gebäuden und deren Umbau. Hierbei spielen die Flächenwirtschaftlichkeit und die Verwendung von gesundheitsfördernden Maßnahmen eine große Rolle. Hierin werden auch nachhaltige Produkte für den Ausbau der Flächen vorgeschrieben.

• Entwickelung von Corporate Social Responsibility Programmen mit Bezug auf den Energieverbrauch und die Arbeitsumwelt.

• Umsetzung alternativer Arbeitsplatzkonzepte, welche mobile Tätigkeiten sowohl technisch als auch baulich unterstützen und damit eine maßgebliche Reduktion der Flächen im Portfolio ermöglichen.

• Reduzierung der Materialflüsse, Energieverbräuche und Emissionen durch steigende Telearbeit und sinkenden Flächenverbrauch.

Die meisten dieser Errungenschaften ließen sich leicht vom Mittelstand adaptieren. Um dem Mittelstand aber auch nachhaltige Gebäude in der Randlage von Städten zu sicherlich höheren Kosten/Mieten zu ermöglichen, müssten diese den Wert für die eigene (Mitarbeiter-)Produktivität erkennen – bis dahin ist es scheinbar noch ein weiter Weg.

greenIMMO: Technologische und gesellschaftliche Entwicklungen beeinflussen unsere Arbeitswelt in zunehmendem Maße. Leben, Wohnen, Arbeiten und Freizeit – vieles vermischt sich miteinander und ist nicht mehr klar abgegrenzt. Zum Teil ist dieser Trend auch bei Büroimmobilien erkennbar. Wurden Bürobauten in der Vergangenheit ausschließlich als zweckmässige Arbeitsstätte – Kathedralen der Arbeit – begriffen, öffnen sich Green Buildings durch Freiflächen, bieten gastronomische Angebote oder sonstige Aufenthaltsmöglichkeiten für Besucher. Was bedeutet dieses Umdenken für Architekten und Projektentwickler?

Dr. Wagner: wie wir alle wissen, wandelt sich die Arbeitswelt radikal. Aus meiner Sicht sind es neben dem gesteigerten Kommunikationsbedürfnis vor allem die jungen Menschen (sog. Generation Y), die schlichtweg anders arbeiten und daher andere Bedürfnisse an Immobilien richten: Räumliche Vielfalt, unterschiedliche Arbeitsplatzszenarien, tolle Verpflegung, Serviceangebote etc. Spätestens hier fließen Arbeits- und Freizeit ineinander (s. Artikel „Kreative Klasse und digitale Nomaden“).

Konzeptbedingt funktioniert das Gebäude in Zukunft noch stärker wie eine Stadt: Nachbarn, Straßen, Bars, Plätze für Sport und Kinder, sowie Grünflächen. Vor allem aber steht der Mensch im Zentrum. Ihm werden diverse Services angeboten, damit die Arbeit leichter und der Austausch untereinander forciert wird. Denn kluge Köpfe verbringen ihre Zeit am liebsten mit Dingen, die Spaß machen und ihre Lebensqualität steigern.

Für Architekten und Projektentwickler bedeutet das die Notwendigkeit, noch früher und intensiver interdisziplinär zu arbeiten. Noch immer finden sich keine Soziologen oder auch Umweltpsychologen in Projektteams, wenn es z.B. um die Errichtung von Stadtquartieren und großen Gebäuden geht. Dabei können diese Disziplinen interessante Aspekte ergänzen, wenn es um die tatsächlichen Bedürfnisse von Nutzern geht: Wie werden die geplanten Gebäude wahrgenommen? Wie wirken Sie auf den Menschen im Detail? Welchen Einfluss hat die Gestaltung auf Zusammenarbeit und Kommunikation? Alles wichtige Erkenntnisse zur späteren Akzeptanzsicherung und Produktivität der Nutzer in den Gebäuden.

greenIMMO: Der „lack of knowledge“ stellt vielfach das eigentliche Hindernis dar, um schnell und effektiv Energie und Ressourcen zu sparen. Auch die „grüne“ Immobilie benötigt einige Zeit, bis ihre Funktionen aufeinander abgestimmt sind, so dass sie „grün“ funktioniert. Zum Teil ist der Mieter dabei aktiv gefordert, sich einzubringen. Wie wird sich das Zusammenspiel von Gebäude, Mieter, Betreiber und auch Eigentümer auf die Mieterkommunikation auswirken? Erfordert ein Green Building neue/andere Formen der Vermieter/Mieter-Kommunikation als die bisherigen?

Dr. Wagner: Viele Unternehmen haben sich nachhaltiges Handeln auf die Fahne geschrieben und bereits in ihren Richtlinien zur Corporate Social Responsability festgelegt - die Umsetzung verläuft hingegen schleppend. Und das, obwohl die Veränderungsbereitschaft der Nutzer in Bezug auf Nachhaltigkeit größer ist, als viele vermuten.

Eine aktuelle Umfrage der Union Investment bestätigt, dass über die Hälfte der Büroangestellten überzeugt ist, durch ihr Verhalten einen positiven Beitrag zum Umweltschutz leisten zu können: Recyclingpapier, Mülltrennung, Einsparung von Energie, Green IT. Allerdings fühlen sich nur ein Viertel der Befragten von Ihrem Arbeitgeber beim Thema Nachhaltigkeit ausreichend informiert und unterstützt – viel Potential also, welches es zu heben gilt (s. auch Green Office – Potentiale im Büro).

Dass die Regeltechnik erst nach dem Durchlauf eines Jahres auf die saisonalen Bedingungen abgestimmt ist, ist hinreichend bekannt. Viel wichtiger sehe ich bei der Nutzung von Gebäudetechnik und Einbauten die Bedeutung Bedienbarkeit, neudeutsch Usability. Es gilt wie bei der Anwendung jeglicher Technik: je einfacher, desto besser. Das ist eine Grundvoraussetzung von hoher Akzeptanz bei den Nutzern. Vorgeschaltet werden sollte in jedem Fall eine intensive Schulung- und Testphase, die einer engen Abstimmung zwischen dem Eigentümer, seinen Fachplanern und den Nutzern bedarf.

Ob die Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter aufgrund von nachhaltigen Gebäuden anders laufen muss, glaube ich nicht. Ein Eigentümer, der sich intensiv um seine Mieter kümmert und durchaus auch mal proaktiv auf diese zugeht, wird langfristig im hart umkämpften Markt immer mehr Erfolg haben.

greenIMMO: Herr Dr. Wagner, wir danken Ihnen für das spannende Gespräch.