"Grün sein" als Marke für Handelsimmobilien

Vom Konsumtempel zur Energieschleuder

Nicht nur produktinhaltlich befinden sich die einstigen Konsumtempel in der Abseitsfalle. Der Immobilie als solche droht die rote Karte. Architektonisch grenzt ihr Anblick im 21. Jahrhundert vielfach an visuelle Nötigung. Fassungslos steht man vor den schäbigen Waschbetonfassaden und fragt sich, wieso man sich als Kind nichts sehnlicher wünschte, als hierin eine Nacht ungestört verbringen zu können. Gruselige Vorstellung. Noch grunseliger sind die horenden Betriebskosten der großen Kästen. Beleuchtung und Klimatisierung der Räume verschlingen Unmengen an Strom. Die Energiekosten reißen empfindliche Löcher in die Kasse von Eigentümer und Mieter. Geld, das beide eigentlich für andere Zwecke dringend benötigen, wie etwa zur Neustrukturierung des Warenangebots oder für eine grundlegende energetische Modernisierung der Immobilie unter nachhaltigen Gesichtspunkten. Ein Teufelskreis: Die Immobilie und ihr "Inhalt" werden für Kunden zunehmend unattraktiv, also sinken die Umsätze. Sinkende Umsätze bedeuten Mieterwechsel oder sogar Leerstand. Damit ist der weitere Entwicklungsprozess der Immobilie gehemmt. Am Ende tritt eine Art Schockstarre ein. Und in der verharrt man dann - über Jahre.

Mittlerweile ist der Kostendruck immens gestiegen, so dass viele Eigentümer beginnen, über eine energetische Analyse ihrer Handelsimmobilie nachzudenken. Das überalterte Gebäudesystem und die haustechnische Anlage kommen auf den Prüfstand. Es werden Überlegungen angestellt: Wo setzen wir ein energiesparendes Beleuchtungssystem ein? Entspricht unsere Heizungsanlage den heutigen Anforderungen? Wieso wird bei uns eigentlich die warme Abluft aus den Räumen "wegklimatisiert", statt sie rückzugewinnen? Die Antworten wissen technische Beratungsunternehmen, die maßgeschneiderte Lösungen für nachhaltige Immobilien entwickeln und umsetzen. Mit ihrer Hilfe kann aus einer Energieschleuder ein ressourcenschonendes Gebäude mit Zukunftsperspektive werden. Denn die energetische Sanierung bietet gleichzeitig die Gelegenheit, das gesamte Image der Immobilie zu überarbeiten.    

Nachhaltiger Konsum als Gesamtkonzept

Führt man den Gedanken von der nachhaltigen Handelsimmobilie weiter, gelangt man zu den Produkten, also dem "Inhalt der Immobilie". Wie verhält es sich mit den Waren, die in der ressourcenschonenden Immobilie verkauft werden? Seien es Textilien, Möbel, Kosmetika, Wohnaccessoirs oder Lebensmittel. Entsprechen sie den gleichen Kriterien nach denen die Immobilie zuvor energieeffizient und zukunftsfähig gemacht wurde? Eine komplexe Frage, die noch auf umfassende Beantwortung wartet.

Einige Handelsunternehmen wie etwa C&A, REWE und LIDL haben das Thema Nachhaltigkeit für ihre strategische Unternehmenskommunikation entdeckt. Bioprodukte und Fair Trade-Waren führen sie ohnehin seit Jahren in ihrem Sortiment mit stabilen, sogar steigenden Umsätzen. Die letzte Konsequenz ist, den energieeffizienten Supermarkt bzw. die optimierte Handelsimmobilie in das gesamte Kommunikationskonzept mit einzubeziehen. So geschehen bei der neu erbauten REWE-Filiale im Berliner Stadtteil Rudow. Das Gebäude- und Verkaufskonzept geht soweit, energetische Wirtschaftskreisläufe für Jedermann nachvollziehbar "zu leben". So kann ein Kunde, der mit einem E-Mobil vorfährt, die Batterie seines elektrischen Gefährts laden, während er zeitgleich seinen Einkauf erledigt - eine Photovoltaikanlage auf dem Dach des Supermarkts liefert den Strom dazu. Die anfallende "Stromrechnung" wird an der Kasse dem Einkauf hinzugerechnet. Praktisch, zeitsparend und umweltschonend. Ökologischer Anspruch und wirtschaftliche Notwendigkeit bilden eine Einheit. Welches Umsatzpotenzial im "grünen Konsum" steckt, liegt auf der Hand. Allerdings sind die dazu notwendigen umfassenden und daraufhin durchdachten Immobilien- und Einzelhandelskonzepte (noch) selten. Zugegeben, die energetische Optimierung einer bestehenden Handelsimmobilie ist keine Kleinigkeit. Das Angebot an "grünen Produkten" im stationären Handel ist ebenfalls sehr überschaubar. Noch ist es schwierig, die beiden Branchen (Immobilie und "grüner" Einzelhandel) zusammenzuführen. Trotzdem wollen wir einen Ausblick auf Mögliches wagen.

Mit Green Shopping zur Immobilienmarke

Eingangs haben wir festgestellt, welche Schwierigkeiten überalterte Handelsimmobilien verursachen. Fasst der Eigentümer den Entschluss, dem Objekt eine energetische Auffrischung zu verpassen, kann er die Gelegenheit nutzen, auch über eine "inhaltliche" Frischzellenkur nachzudenken. Erst recht, wenn die Akzeptanz der Kunden für das Haus abgenommen hat, Mieterschwund zu beklagen ist und damit Mieterträge wegbrechen. Oder, ein anderes Szenario, wenn sich das Gebäude in einer B-Lage befindet und neue Impulse benötigt. Dann kann es sich anbieten, grundsätzlich über ein neues Konzept nachzudenken, mit der die Immobilie sogar zur Marke gemacht werden kann. Die effiziente und energiesparende Funktionsweise des sanierten Gebäude kann zum Beispiel das Thema einer Immobilie sein. Setzt man diese allgemein als positiv wahrgenommene Eigenschaft in den Kontext mit gesellschaftlichen Strömungen und Trends, lässt sich daraus ein konkret darstellbares und damit erlebbares Gefühl entwickeln, ein "grünes Einkaufserlebnis".

Das zukünftige Alleinstellungsmerkmal einer Handelsimmobilie kann so gesehen  Green Shopping sein, also das Konsumieren nachhaltiger Produkte in einer ressourcenschonenden Immobilie. Um diesem Anspruch gerecht zu werden, müsste bei der Vermietung der "grüne Produktfaktor" berücksichtigt werden bzw. nur solche Interessenten kämen in die engere Wahl, die (ausschließlich) "grüne Produkte" verkaufen. Besonders kleine Unternehmen und Start-ups bieten hier originelle Waren- und Verkaufskonzepte, jenseits der zu Genüge bekannten Angebote der Filialisten. Im urbanen Umfeld von Hamburg und Berlin wächst ihre Anzahl stetig. Und sie erfreuen sich einer wachsenden Kundschaft.

Momentan ist die wirtschaftliche Situation für diese innovativen "grünen" Format allerdings unbefriedigend. Sie müssen in leerstehenden Geschäften "campieren", da sie lediglich für eine Zwischennutzung vorgesehen sind - nicht als Hauptmieter. Ihre Mietverträge haben demgemäss nur eine begrenzte, sehr kurze Laufzeit (z.B. vier Wochen), so dass an eine Markteinführung im klassischen Sinne nicht zu denken ist. Die Crux: Hat der Laden seine Kunden gefunden, muss er auch schon schließen. Dann konzentrieren sich die Jungunternehmer wieder auf den Internethandel, obwohl das stationäre Konzept durchaus funktioniert hat und ausbaufähig wäre. Eigentlich ein verwunderlicher Zustand, angesichts der verödeten Einkaufsstrassen, deren Angebot sich zum Teil hauptsächlich aus 1-Euro-Shops und Handy-Läden zusammensetzt oder unattraktiven Warenhausangeboten. Dabei haben die "grünen" Läden durchaus das Zeug, die Attraktivität einer Immobilie zu steigern und damit dem Standort zu mehr Akzeptanz - und Kaufkraft - zu verhelfen.

Warum finden Immobiler und Händler also nicht zusammen? Sind die Bedenken der Immobiler den kleinen Mietern gegenüber zu gross? Die Kapitalstärke eines Filialisten bieten sie naturgemäss als Start-ups nicht. Auch sind sie nicht in der Lage von Beginn an Premium-Mieten zu zahlen. Ihr Vorteil liegt darin, die veränderten Kundenwünsche nach mehr Produktindividualität und verantwortungsvollem Konsum zu erfüllen. Sicherlich, noch handelt es sich um zarte Pflänzchen. Erwartet man von ihnen zu schnelles Wachstum, gehen sie ein. Durch sie besteht die Möglichkeit, eine ganzheitliche "grüne Shoppingimmobilie" zu entwickeln und damit dem Filialisten-Einerlei etwas Kreatives entgegenzusetzen. Denn mit dem immer Gleichen wird der Umsatz auf Dauer nicht in der bisherigen Größenordnung zu halten sein! Leerstand oder permanenter Mieterwechsel außerhalb der absoluten Core-Lagen ist keine Seltenheit, auch in Großstädten nicht. Und was folgt darauf? Der Standort inklusiver seiner Immobilien verliert an Attraktivität. Das Ende vom Lied: Werteverlust.

Kreative Konzeptentwicklung und ein ganzheitlicher Planungsansatz

Bisher gibt es keine derartige "Green Shopping"-Immobilie. Zu neu ist der interdisziplinäre Ansatz, zu wenige Berührungspunkte gibt es auf den ersten Blick. Doch wenn beide Branchen verstehen, dass Nachhaltigkeit für alle eine langfristige, wirtschaftliche Perspektive bietet - die der Kunde durch Kauffreudigkeit honoriert -, kann daraus eine wertsteigernde Zusammenarbeit entstehen. Es ist noch ein weiter Weg, bis Green Shopping als Gesamtkonzept für eine Immobilie entwickelt wird. Jedoch erfordert (und fördert) die Umsetzung von Energieeffizienz innovative Lösungen - insofern ist es nur eine Frage der Zeit, bis dem Green Shopping in Hamburg, Berlin und anderswo gefrönt werden kann.