Sebastian J.H. Mader, freischaffender Planer

greenIMMO: Herr Mader, angesichts der zunehmenden Komplexität von Bauvorhaben sind die Anforderungen an den Beruf des Planers in den vergangenen Jahren erheblich gestiegen. Der Generalist scheint ausgedient zu haben. Was bedeutet das für einen freischaffenden Planer wie Sie?

Sebastian Mader: Der Generalist wird nicht überlebt. Ich habe mir das mehrere Jahre "geleistet" als Generalist zu arbeiten - wirtschaftlich sehr anstrengend. Aber im Bezug auf die Erfahrung, ein Bauprojekt von A-Z bearbeitet zu haben, eine sehr gute Schule. Die frühzeitige Spezialisierung - schon im Studium - stellt den Anspruch des Architektenwerdens in Frage: Zur Zeit müssen Erfahrungen in allen Leistungsphasen der Honorarordnung nachgewiesen werden, die vor einer kritischen Prüfung standhalten müssen. Aber das ist eine Fragestellung, die Aussenstehende gar nicht verstehen, weil sie über das "wie wird man Architekt" nicht informiert sind. Wer Architekt werden möchte, muss einen Antrag bei der Kammer stellen, indem er nachweist, dass er alle Leistungsphasen der Hornorarordnung bearbeitet zu haben. In Hamburg müssen darüberhinaus Handskizzen beigelegt werden. Ein Ausschuss entscheidet über den Antrag. Zurück zu Ihrer Frage: Ich brauche Partner die mich ergänzen, wie wir es in der Arbeitsgemeinschaft Energetische Sanierung (AGES) bereits machen. 

greenIMMO: Der Neubau von Wohnimmobilien ist stark zurückgegangen in den vergangenen Jahren. Damit ist ein Baustein im klassischen Erwerbsrepertoire eines Architekten so gut wie weggefallen. Wodurch ersetzen Sie ihn?

Sebastian Mader: Seit Jahren werden nur noch sechs Prozent der Einfamilienhäuser von Architekten geplant, das Gros wird durch Bauträger erledigt. Die Antwort lautet: Sanierung und Konzepte für Umnutzungen.

greenIMMO: Zusammen mit zwei Kollegen bilden Sie die Arbeitsgemeinschaft Energetische Sanierung (AGES). Handelt es sich dabei um einen fachlichen Austauschkreis oder wenden Sie sich an Auftraggeber?

Sebastian Mader: Die AGES wendet sich als Gesellschaft bürgerlichen Rechtes direkt an den Eigentümer. Wir haben uns darauf schwerpunktmäßig auf die energetische Sanierung von Gebäuden spezialisiert. Meine Partner sind zertifizierte Passivhausplaner, um das "Sahnehäubchen" der Sanierung anbieten zu können.

greenIMMO: Es ist immer wieder festzustellen, dass trotz der Informationsfülle über energiesparende Modernisierungsmaßnahmen ein erheblicher Beratungsbedarf besteht. Sowohl bei privaten Hausbesitzern als auch bei professionellen Immobilienunternehmen scheint der umfassende Blick auf das gesamte Gebäude oftmals zu fehlen. Worauf führen Sie das zurück?

Sebastian Mader: Das System "Haus" ist etwas anderes, als das System "Zinshaus", welches Erträge erwirtschaften soll, bei dem rechtliche Dinge zu berücksichtigen sind, die seinen Marktwert bestimmen. In Immobilien-unternehmen sitzen meist Immobilienkaufleute, was richtig ist. Sie werden durch angestellte Architekten und Bauingenieure verstärkt, die sich aber immer weiter der vorherrschenden Meinung angleichen - das ist normal. Auch ist das nicht das Kerngeschäft der Unternehmen, die ihr Geld durch Vermietung verdienen.

Für private Hauseigentümer ist es schwierig sich durch den Dschungel der Förderrichtlinien "zu schlagen", weil Sie teilweise gar nicht nachvollziehen können, was dort verlangt wird. Vor der professionellen Hilfe schrecken viele zurück, weil sie einen vertrauensvollen Partner suchen müssen, was Zeit braucht. Oder sie interessieren sich nicht für eine Einsparung, weil Heizen schon immer Geld gekostet hat.

greenIMMO: Wenn man sich die weitere Entwicklung der Energiesparverordnung (EnEV) ansieht, dann zielt sie darauf ab, in einigen Jahren oder Jahrzehnten Null-Energie-Häuser vorzuschreiben. Nun sind bereits hunderttausende Wohnungen energetisch modernisiert worden, dass heisst, die Fassade wurde gedämmt, eventuell wurden die Fenster und/oder die Heizung ausgetauscht. Fördergelder wurden dazu in Milliardenhöhe bereitgestellt und bewilligt. Null-Energie-Häuser benötigen jedoch mehr. Ihre Funktionsweise erwartet eine vernetzende Gebäudeinfrastruktur zur Regulierung der Energieströme. Bedeutet das, in einigen Jahren beginnt alles wieder von vorne?

Sebastian Mader: Das ist zu befürchten. Diese Konzepte sind dringend zu überprüfen, weil auf diese Art und Weise auch hundertausende Häuser "zu Schrott" erklärt werden. Ähnlich der Abwrackprämie im vergangenen Jahr. Hier sprechen wir aber von Häusern, die einmal als Altersvorsorge oder Wertinvestition angesehen worden waren! Aus energiepolitischen Gesichtspunkten lobenswert, volkswirtschaftlich aber ein Dilemma. Wahrscheinlich ist es angebrachter, nachhaltigere Konzepte zu entwickeln. Aber dies wird fraglich, weil hier ein Industriezweig stark Einfluss auf die politischen Entscheider nimmt, "technisierte Wohnmaschinen" zu bauen, deren Funktionalität immer Strom bedarf. Warum geht es nicht ohne?

greenIMMO: Auch wenn die notwendige Technik für Null-Energie-Häuser noch nicht ausgereift ist, geschweige denn zu marktgängigen Preisen angeboten wird, wie stellt sich ein Architekt auf diese Herausforderung ein? 

Sebastian Mader: Abwartend. Erstmals stelle ich mir die Frage, was denn die Häuser, die an dem Solar Decathlon ("Solarer Zehnkampf", ist ein architektonischer sowie energietechnischer Wettbewerb, der vom US-Ministerium für Energie ausgelobt wird, mit dem Ziel ein energieautarkes Gebäude für das Wohnen im Jahre 2015 zu entwerfen; Anm. d. R.) teilgenommen haben, in der Herstellung gekostet haben. Aber auch, ob diese Häuser tatsächlich die Bewohner glücklich machen? Ich erinnere an die Erfahrungen eines Backmischungherstellers, dessen Komplettfertigprodukte bleischwer in den Regalen lagen. Man besann sich und ließ die Verbraucher Wasser und Eier dazugeben, und der Rubel rollte. Gewisse archaische Grundprinzipien - Feuer machen, Wasser holen, Fenster öffnen - braucht der Mensch. Wir beobachten den Markt und wachsen an ihm.

greenIMMO: Kommen wir zurück zur aktuellen Situation und schauen uns die betriebswirtschaftliche Seite an. Modernisierungskonzepte müssen sich für den Eigentümer finanziell rechnen, andernfalls lässt er sich kaum zur Investition motivieren. Sind Amortisationsberechnungen auch Teil Ihrer Leistung?

Sebastian Mader: Ja, unserer Paradepferd. Mein Kollege Jan Günther hat sich intensiv mit der Thematik beschäftigt und eine Systematik entwickelt, mit der wir gute Erfolge erzielen. Bis dahin, dass wir Eigentümern sagen konnten: "Kommt wieder, wenn die Kilowattstunde Wärme 12,5 €ct kostet."

greenIMMO: Wie schätzen Sie die Wertentwicklung von unsanierten Wohnimmobilien zukünftig am Hamburger Immobilienmarkt ein? Können Sie uns dazu eine kurzgefasste Prognose abgeben?

Sebastian Mader: In Citynähe egal, weil die Lage zählt. In Randbereichen muss man etwas unternehmen, vor allem, wenn die Infrastruktur nicht bedeutend ist. Unsere Wirtschaftlichkeitsberechnungen zeigen aber schon, dass sich meist grundsätzlich die Sanierung lohnt, da die Instandhaltungsintervalle verlängert werden können und der Mieter geringere Betriebskosten bei leicht steigender Miete hat. Also eine Win-Win-Situation. Diese Prognose ist aber stark von demografischen Gegebenheiten geprägt. Wir werden immer weniger und es zieht die Leute in die Stadt. Es gibt schon Gegenden in der Region Norddeutschlands, da findet bei Häusern, auch im gepflegten Zustand, keine Wertsteigerung mehr statt - sie sind schlichtweg Dreingabe zum Grundstück.

greenIMMO: Angesichts der komplexen gebäudetechnischen und architektonischen Sachlage, wird das Fachwissen von Architekten zunehmend gebraucht werden. Wie sehen Sie Ihre Zukunftschancen als freischaffender Planer?

Sebastian Mader: Durchaus positiv.

greenIMMO: Herr Mader wir danken Ihnen für das Gespräch.