Strategische Entwicklungen für ein nachhaltiges Real Estate Investment Management

4. Oktober 2010 - Über die stark zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit für das Unternehmensmanagement sind sich 76 Prozent der Entscheider innerhalb der Immobilienbranche einig. Hinsichtlich des Immobilienangebots - Stichwort Green Building - fällt der Zuspruch noch deutlich aus. In einer kürzlich durchgeführten Studie von ICME Management Consultants über Real Estate Investment Management, sind 86 Prozent der Ansicht, dass Nachhaltigkeit für das Immobilienportfolio eine sehr hohe Relevanz hat. Doch trotz dieser Wahrnehmung bestehen gravierende Wissenslücken, was die strategische Herangehensweise betrifft. Wie sieht ein methodisches "Nachhaltigkeits-Upgrade" aus, das auch eine Gebäudezertifizierung enthalten kann? 

Auf der Suche nach der "Strategie GRÜN" haben wir Dipl.-Ing. Ralf F. Bode, Geschäftsführer des Beratungsunternehmens atmosgrad°, und Dr. Bernd Schade, Leiter Immobilien Projektmanagement, Union Investment Real Estate GmbH, gefragt, wie sie sich auf das Thema Nachhaltigkeit im Real Estate Investment Management zukünftig einstellen bzw. bereits eingestellt haben.

greenIMMO: Durch die Nachfrage nach energieeffizienten Gebäuden gerät der Gewerbeimmobilienmarkt zunehmend unter Druck. Hinzukommt, dass die neu entstehenden, zum Teil zertifizierten Green Buildings die Ansprüche an zukunftsfähige Immobilien weiter erhöhen. Dadurch spaltet sich der Markt langsam in „grüne“ und „rote“ Gebäude auf. Was bedeutet das für das Immobilienmanagement?

Dipl.-Ing. Ralf F. Bode: Der Vorgang ist das, was die Wissenschaft Innovationsdiffusion nennt: Eine Neuerung durchdringt den Markt erst langsam, dann immer schneller und verdrängt schlisßlich Prodkute, die diese neue Qualität nicht aufweisen können. – Das heißt die Aufgabe der Immobilienmanager besteht darin, die Objekte im Portfolio entsprechend zu bewerten, und entweder zu bearbeiten oder zu verkaufen. Und dies rechtzeitig, bevor ein Wertverlust einsetzt der den Eigentümer zu sehr schmerzt.

greenIMMO: Welche Analysetools gibt es, mit denen geprüft werden kann, ob ein bestehendes Objekt von der „roten“ in die „grüne“ Zone wechseln kann?

Dipl.-Ing. Ralf F. Bode: atmosgrad° bietet dazu Potenzialanalysen an. Dazu werden die Objekteigenschaften und –qualitäten gegen ein festes System von Nachhaltigkeitskriterien verglichen. Die Kriterien sind für den Eigentümer relevante Parameter oder auch die Kriterien von Zertifizierungssystemen, wie z.B. aus dem deutschen Gütesiegel für Nachhaltiges Bauen. Mit dieser Analyse wird so eine Entscheidungsgrundlage geschaffen.

greenIMMO: Mit welchem Aufwand und mit welchen Kosten ist ein derartiger Check verbunden?

Dipl.-Ing. Ralf F. Bode: Das ist abhängig von der Anzahl der Kriterien und dem Detaillierungsgrad bei der Erfassung. Unsere Werte für Potenzialanalysen nach dem DGNB liegen zwischen fünf- und zehntausend Euro.

greenIMMO: Wie lässt sich daraus eine langfristige Immobilienstrategie entwickeln, die in den gesamten Unternehmensprozess integriert werden kann?

Dipl.-Ing. Ralf F. Bode: Aus objektbezogenen Analysen sicher nicht. Dazu muss das ganze Portfolio auf den Prüfstand gestellt werden. Und vorher noch sollte auf Unternehmensebene gefragt werden, was das Thema Nachhaltigkeit für das spezifische Geschäft bedeutet, was für das Produkt, die Mitarbeiter und natürlich für die strategische Ausrichtung

greenIMMO: Welche Rolle spielen dabei Gebäudezertifikate?

Dipl.-Ing. Ralf F. Bode: Gebäudezertifikate können auf vielfältige Weise eingesetzt werden: im Marketing, als Instrument des Risikomanagements, zur Qualitätssicherung und schlicht um Transparenz zu schaffen, sei es in der Vermietung oder im Verkaufsprozess für die Due Diligence.

greenIMMO: Wie lange schätzen Sie die Übergangsfrist für Gewerbeimmobilien ein, die mangels Marktgängigkeit unvermietbar bzw. unveräußerbar werden?

Dipl.-Ing. Ralf F. Bode: Schwer zu sagen. Die Entwicklung im “Green Building” hat sich in den letzten drei Jahren sehr beschleunigt. Noch vor zwei Jahren spielten Zertifikate für Gewerbeimmobilien kaum eine Rolle. Heute wir kaum ein Neubauprojekt begonnen, das nicht zertifiziert werden soll. Ich halte eine Frist von vielleicht zehn Jahren für realistisch.

greenIMMO: Herr Bode, wir danken Ihnen für das Gespräch.