IPD Investment Property Databank

Dr. Daniel Piazolo

greenIMMO: Herr Dr. Piazolo, welchen Arbeits- und Kostenaufwand muss ein Immobilienunternehmen betreiben, um sein Portfolio auf die Umweltperformance mit dem IPD Environment Code bemessen zu lassen?

 

Dr. Daniel Piazolo: Es ist schwierig, eine exakte Antwort in Tagen und Euro zu geben. Wesentliche Punkte sind die Größe des Portfolios und vor allem Umfang und Qualität der bereits im Unternehmen vorliegenden Daten. Dabei bietet IPD Unterstützung an: Im Rahmen eines Audit wird geprüft, ob und welche Daten bereits nach den Standards des IPD Environment Code vorhanden sind. Die Spezialisten von IPD Occupiers unterstützen den Kunden anschließend bei der Aufbereitung der Daten, um zeit- und ressourceneffizient die erstmalige Datenerfassung durchzuführen. Grob gesagt, dürfen Sie für die erstmalige Bereitstellung der Daten für ein Portfolio mit 50 Objekten rund eine Woche Arbeitsaufwand rechnen.  

 

greenIMMO: Was passiert mit den gemessenen umweltbezogenen Daten? Wie setzen Sie die Daten in Relation zu denen anderer Immobilien?

 

Dr. Daniel Piazolo: Nach Übersendung der Rohdaten durch den Kunden werden die Datensätze zunächst auf Vollständigkeit und Plausibilität geprüft, offene Punkte mit dem Kunden abgestimmt und die aufbereiteten Datensätze schließlich in die IPD Datenbank eingepflegt, in welcher sämtliche umweltbezogenen Datensätze zusammengefasst werden. Aus der Gesamtheit der erfassten Daten sämtlicher am Service teilnehmender Unternehmen werden Benchmarks gebildet, an denen der Kunde sein Portfolio bzw. seine Objekte messen kann. Eine solche Benchmark kann sich auf alle erfassten Objekte in Deutschland oder in einer definierten Region in einer bestimmten Nutzungsart beziehen; auch weitere Differenzierungen z.B. Büroobjekte, die von Finanzinstituten genutzt werden, sind möglich. Wichtig für die Bildung von Benchmarks ist die hinreichende Anzahl von Objekten, so dass einerseits die Benchmark aussagekräftig bleibt und andererseits die Vertraulichkeit der gelieferten Datensätze gewährleistet ist.

greenIMMO: Interessant wird es, wenn die gemessenen Daten zu einer monetären Vergleichbarkeit führen. Verfügen Sie bereits über derartig transparentes Material?

 

Dr. Daniel Piazolo: Eine monetäre Vergleichbarkeit lässt sich für den Kunden von IPD leicht herstellen. Zwar werden die Daten z.B. zum Energieverbrauch nicht in Geldeinheiten sondern in Kilowattstunden ermittelt, allerdings lassen sich Vergleiche leicht durchführen, indem der Verbrauch pro Flächeneinheit im eigenen Objekt mit dem Verbrauchswert der Benchmark verglichen und monetarisiert wird.

 

greenIMMO: Wie schätzen Sie die Gewichtung der Umweltperformance in Zukunft bei der Wertbemessung von Gebäuden ein?

 

Dr. Daniel Piazolo: Die Umweltperformance oder generell ökologische Aspekte nehmen bereits heute einen wichtigen Platz bei der Bewertung eines Gebäudes ein - in Zukunft wird sich die Bedeutung weiter deutlich erhöhen. Dies gilt vor allem in Hinsicht auf die Bewirtschaftungskosten, die für Immobiliennutzer wie -eigentümer ein ganz wesentlicher Faktor sind und aufgrund zu erwartender Preissteigerungen für die Nutzung natürlicher Ressourcen in Zukunft an Bedeutung gewinnen dürften.

 

greenIMMO: Welche Rolle spielen Gebäudezertifikate (LEED, DGNB, BREEAM, etc.) zukünftig bei der Umweltperformancmessung und Wertbemessung?

 

Dr. Daniel Piazolo: Gebäudezertifikate sind wichtig, um das Bewusstsein für ökologische Aspekte bei Bau und Betrieb zu schärfen - letztlich dienen sie allerdings stark dem Marketing. Die Vielfalt der Zertifikate (und deren unterschiedliche Anforderungskataloge) lassen allerdings in der Praxis der Immobilienbewirtschaftung und -bewertung Einschränkungen erkennen.Wichtiger für die Praxis sind die tatsächlich anfallenden Kennziffern zur ökologischen Performance, die unabhängig von Zertifizierungen in die Beurteilung eines Gebäudes eingehen.

 

Entscheidend ist aber auch, dass der Fokus nicht nur auf neu errichteten Objekten hängenbleibt, die Gebäudezertifikate erhalten können. 95 Prozent aller Gebäude sind älter als fünf Jahre. Gerade diese älteren Objekte haben oft eine schlechte Umweltperformance - so dass hier auch schneller Effizienzgewinne zu erzielen sind. Mit dem IPD Environment Code können sowohl die neuen Objekte als auch die Bestandsobjekte erfasst werden und die Verbesserung von einem Jahr zum anderen quantifiziert werden.  

 

greenIMMO: Zum Schluss lassen Sie uns einen Blick in die Zukunft wagen: Gesetzt den Fall, es entstehen neue Turbulenzen an den Kapitalmärkten, die sich wieder bis auf die Immobilienwirtschaft durchschlagen. Wie gut stehen dann Investoren da, die ihr Kapital in Green Buildings angelegt haben?

 

Dr. Daniel Piazolo: Im Zuge einer weiteren Krise dürften Green Buildings mit dem Gesamtmarkt in die Tiefe gezogen werden, allerdings ist zu erwarten, dass die Abschläge geringer ausfallen werden und sich die Objekte nachfolgend schneller in der Wertentwicklung erholen. Mittelfristig werden Objekte, die heute als Green Buildings bezeichnet werden, den Marktstandard darstellen, während konventionelle Gebäude u.a. aufgrund der (Neben-)Kosten von Mietern weniger akzeptiert und damit für Investoren unattraktiver werden.

 

Noch ein Beispiel: Versicherungskonzerne die als Aktiengesellschaften in einem Nachhaltigkeitsindex bleiben wollen, werden mittelfristig auch danach gefragt, ob ihre Immobilien, ob selbst genutzt oder als Investitionsanlage, Green Buildings sind. Investoren sind damit aus verschiedenen Gründen gut beraten, in Green Buildings zu investieren.

 

greenIMMO: Herr Dr. Piazolo, wir danken Ihnen für das Gespräch.