T. Hausmann

Der Immobilienmarkt driftet auseinander: Was können wir im neuen Jahr erwarten?

Autor: Thorsten Hausmann, Hausmann Immobilien GmbH

3. Januar 2011 - Auf dem Immobilienmarkt herrschen eigene Regeln, deren Anwendung nicht allen klar ist, wenn sich die Zeiten ändern. Mit dem Absturz der Wirtschaft durch die Finanzkrise und der sich nun anschließende Aufwärtsentwicklung haben sich auch die Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt verändert. Wer jetzt eine wichtige Entscheidung im Zusammenhang mit Immobilien treffen muss, sollte wissen, welche Mechanismen wirksam werden.

Der Immobilienmarkt wird im Gegensatz zu anderen Märkten vor allem von drei Vorgaben geprägt: Grund und Boden ist nicht vermehrbar. Immobilien sind unbeweglich. Immobilien befriedigen ein Grundbedürfnis, das Wohnen. Ganz anders als bei der Vermarktung von beweglichen Gütern, wo die Mobilität des Angebotes eine Voraussetzung für den Handel ist, funktioniert der Immobilienmarkt nur, wenn die Nachfrager mobil sind. Um überhaupt einen Markt zu bewerkstelligen, muss die Nachfrage zum Angebot kommen. Das klappt nur, wenn es so etwas wie Transparenz gibt. Dafür sorgen von jeher Immobilienmakler und seit einigen Jahren die Internetportale im Internet.

Derzeit beobachten Marktspezialisten einen Wandel auf dem Immobilienmarkt: Der Käufermarkt wird zum Anbietermarkt. Eigentumswohnungen werden bereits Mangelware werden. Das betrifft zwar bisher nur hochpreisige Kaufwohnungen in Dresden, Leipzig, Essen und Hannover. Doch auf dem Markt für günstige Mietwohnungen herrscht bereits Gedränge, besonders in Großstädten wie Hamburg oder München. Eine Analyse von Immowelt.de belegt, dass die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen im 1. Halbjahr 2010 im Vergleich zum vorhergehenden Halbjahr gestiegen ist: in Berlin um 13 Prozent bei Häusern, bei Wohnungen um drei Prozent, in Hamburg um zehn Prozent bei Wohnungen, in München bei Häusern um acht Prozent, bei Wohnungen sogar um 24 Prozent, in Stuttgart bei Häusern um 18 Prozent, bei Wohnungen um sieben Prozent und in Nürnberg bei Häuser sogar um 30 Prozent und bei Wohnungen um 32 Prozent.

Günstige Häuser werden oft vergeblich gesucht. Das Preisniveau, ab dem die Immobiliensuchenden auf eine breitere Auswahl treffen, variiert im Vergleich der Städte stark. In Berlin, Dresden, Essen, Hannover und Leipzig eröffnet sich den Immobiliensuchenden bereits bei Anfragen nach Objekten ab 150.000 Euro eine Angebotsvielfalt, in Hamburg, Köln und Nürnberg bei Objekten ab 225.000 Euro. Spitzenreiter ist München: Dort beginnt das Immobilenangebot für Häuser überwiegend erst bei über 400.000 Euro.

Die wirtschaftliche Situation hat Auswirkungen auf die Vermarktung von Wohnimmobilien, sagt Prof. Dr. Stephan Kippes, von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU) in seinem MARKTMONITOR IMMOBILIEN 2010. Seiner Aussage liegt ein Fragenblock zur wirtschaftlichen Situation und zu den Aussichten für die Zukunft zugrunde. Danach gehen 39 Prozent der Makler davon aus, dass die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Zukunft wieder steigen werden, 29 Prozent prognostizieren gleichbleibende Preise. Bei den Mietpreisen gehen 47 Prozent von einer Steigerung aus, 28 Prozent sehen die Preise gleichbleibend.

Um zu erkennen, wie sich der Immobilienmarkt im neuen Jahr entwickelt, brauchen wir nicht den Blick in die Glaskugel. Bereits jetzt kann man den Aufwärtstrend bei den Preisen an vielen Orten deutlich spüren. Dabei darf man jedoch die Spaltung des Marktes nicht übersehen. Noch deutlicher als bisher werden die Standorte gewinnen, die bereits jetzt eine starke Nachfrage verzeichen – und zwar auf Kosten der strukturell abgehängten Regionen. Eine immer größere Bedeutung bekommt der energetische Zustand einer Immobilie. Neubau vor älteren Baujahren; notwendiger Investitionsaufwand vor energetisch nachhaltig sanierten Altbauten.

Fazit: Der Markt konzentriert sich, und es gilt zu erkennen, wo eine Investition auch in Zukunft lohneswert ist und wo nicht. Die komplexe Information für Käufern, Verkäufer und Vermieter wird immer entscheidender. Der qualifizierte Makler wird in Zukunft immer mehr zum Berater und Coach und, die Kunden werden seine Leistungen öffentlich bewerten. Es ist nur eine Frage der Zeit, wann neben Hotelbewertungen auch die erste Webseite für Maklerbewertungen im Internet zu finden ist.

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