Hausmann Immobilien, Norderstedt

greenIMMO: Herr Hausmann, wieviele WEG-Beiräte haben im Schnitt Ihre Seminare besucht?

Thorsten Hausmann: Wir hatten zwischen 90 und 170 Gäste, abhängig vom Thema. Das Seminar über Haftungsrecht war erwartungsgemäß stärker besucht, als das über energetische Modernisierungsmaßnahmen. Einfach deshalb, weil es den Leuten natürlich näher ist. Haftung ist immer ein Thema.

greenIMMO: Hat sich das vermittelte Wissen an die Beiräte auch im Ablauf Ihrer Eigentümerversammlungen bemerkbar gemacht? Ist es für Ihre Teams einfacher geworden, Themen durchzusprechen und zu einem Ergebnis zu kommen?

Thorsten Hausmann: Um das zu sagen, ist es noch viel zu früh. Das wird sich auch schwer feststellen lassen. Wissen Sie, wir machen die Seminare ja gerade erst einmal ein Jahr. Da kann man nicht sofort messbare Ergebnisse erwarten. Für uns war und ist ausschlaggebend, dass wir als qualitativ hochwertiger Treuhänder von den Leuten wahrgenommen werden. Ich möchte den Leuten vor allem transparente Informationen bieten. Das ist absolut notwendig in der heutigen Zeit. Mehr denn je. Wie sie sich dann entscheiden, liegt als Verwalter nicht in unserer Hand. Das müssen die Eigentümer dann schon selbst wissen. Aber aufklären müssen wir sie. Dazu sind wir verpflichtet.

greenIMMO: Wie haben denn die Beiräte auf Ihr Seminarangebot reagiert?

Thorsten Hausmann: Sehr positiv. Mittlerweile haben wir unser Informationsangebot auf unserer Homepage weiter ausgebaut. Wir bieten den Kunden Infobriefe, in denen sie verschiedene Dinge nachlesen können; die Referenten unserer Seminare stellen ihre Präsentationsunterlagen dort zum Download zur Verfügung und wir bieten unseren Kunden einen ständig aktualisierten Überblick über Gerichtsurteile zum WEG- und Mietrecht. Damit sorgen wir dafür, dass unsere Beiräte mehr Selbstsicherheit durch Information gewinnen. Sie können dann wesentlich besser gegenüber anderen Eigentümern argumentieren und einen Sachverhalt darlegen.

greenIMMO: Werden Sie Ihr Seminarkonzept aufgrund des Erfolges noch erweitern?

Thorsten Hausmann: Mein Ziel ist, aus dem jetzigen WEG-Beiratsseminar eine Art Sommerakademie zu machen. In zwei Wochen vermitteln wir dann konzentriert entsprechendes Wissen. Dazu möchte ich den Kreis der Teilnehmer öffnen. Zur Zeit laden wir ja nur unsere eigenen WEG-Beiräte ein. Dann will ich aber auch unsere normalen Eigentümer einladen, also Nichtbeiräte. Und, was mir wichtig ist, ich will weitere WEGs ansprechen, auch wenn sie nicht bei uns in der Verwaltung sind. Wo finden Sie denn heute für Laien verständliche Informationen zu wohnungswirtschaftlichen Themen? Selbst für uns als langjährige Profis ist die Verwaltung von Immobilien mittlerweile so komplex geworden, dass sie ohne professionelles Wissensmanagement gar nicht mehr kompetent tätig sein können. Die Hausmann Hausverwaltung soll daher zu einer qualitativ hochwertigen Marke ausgebaut werden.

greenIMMO: Lassen Sie uns auf die energetische Modernisierung zu sprechen kommen. Wie hat sich Ihr Seminarangebot zu diesem Thema auf das Verhalten der WEGs ausgewirkt? Haben Sie die Beiräte für das Thema gewinnen können?

Thorsten Hausmann: Die energetische Modernisierung ist ein ganz heikles Thema in WEGs. Die jetzt nochmals angepasste EnEV (Energieeinsparverordnung, Anm. d. R.), die ab 1. Oktober 2009 gilt, trägt nicht dazu bei, die Eigentümer zum Handeln zu motivieren. Im Gegenteil. Sie ist geradezu kontraproduktiv und verschlechtert die Möglichkeiten, selbst notwendige Maßnahmen durchzuführen. Der Gesetzgeber muss hier dringend nachbessern. Auch im Bezug auf das Mietrecht. Dann haben wir noch die Problematik der Schimmelpilzbildung in gedämmten Objekten. Es wird zwar gedämmt, aber nur selten eine nachträgliche Belüftung eingebaut, weil die Kosten dafür im Bestand erheblich sind. Das Ende ist Schimmelpilz. Oder die Leute lüften um so mehr, heizen gleichzeitig und dann geht die eingesparte Energie buchstäblich zum Fenster hinaus. Wie auch immer, das alles ist praxisfern.

greenIMMO: Der Modernisierungs- und Instandhaltungsstau muss Ihnen als Verwalter Sorge bereiten.

Thorsten Hausmann: Ja, natürlich. Aber was soll ich machen. Ich kann die Leute ja nicht zwingen. Wir von der Hausmann Hausverwaltung legen großen Wert auf technischen Service und Know how in diesem Bereich, so dass wir über eigene Bauingenieure verfügen. Fachlich leisten könnten wir Modernisierungsmaßnahmen ohne weiteres.

greenIMMO: Das bedeutet aber, dass sich Ihre bestehenden Verwaltungsimmobilien unter Umständen von einem zukunftsfähigen Standard entfernen.

Thorsten Hausmann: Es wird zu großen Problemen bei Altbeständen kommen. Das ist keine Frage. Das zeichnet sich schon seit längerem ab. Auch wir bereiten uns darauf vor. Wissen Sie, im wesentlichen geht es doch darum, qualitative Standards für die Immobilienverwaltung zu finden. Es gibt Zertifizierungen, ja, ob die was taugen, ist eine andere Sache. Es muss uns gelingen, eigene Qualitätsnormen zu entwickeln, die uns als Firma Hausmann unverwechselbar machen. Im Vordergrund wird dabei immer stehen, dass wir Treuhänder sind und einen kompetenten Service liefern, mit dem wir uns von anderen abheben. Das erreichen Sie nicht in einem Jahr. Dazu ist ein langer Prozeß notwendig. Wichtig ist, dass die Leute uns positiv im Gedächtnis behalten. So dass, wenn sie sich an irgendeine Information erinnern, sagen: Ach, das weiß ich doch von dem Hausmann! Aber um das zu erreichen, sind ganz viele kleine Schritte erforderlich. Und diese Schritte gehen wir Stück für Stück. Wissen Sie, ich halte mich an ein Sprichwort aus dem Zen-Buddhismus: "Wenn Du in Eile bist, mache einen Umweg". Das können Sie auf viele Lebenslagen anwenden. Mir hat es immer geholfen.

greenIMMO: Herr Hausmann, wir danken Ihnen für das Gespräch.      

Ein Interview mit Thorsten Hausmann, dem Geschäftsführer des renommierten Immobilienunternehmens Hausmann Immobilien & Dienstleistungen 

Nach mehr als 50 Jahren Erfahrung in Sachen Immobilien, kann man dem heute für das bundesweit tätige Unternehmen verantwortlichen Thorsten Hausmann kein X mehr für ein U vormachen. Er weiss wie der Markt "tickt" und hat über viele Jahre hinweg ein Fingerspitzengefühl für das entwickelt, was kommt. Und auf die Immobilienbranche kommt einiges zu. Besonders der Sektor der Immobilienverwaltung steht vor gravierenden Veränderungen.

Angesichts steigender Anforderungen an die Verwalter hinsichtlich ihrer Bemühungen um die Werterhaltung, die Wertsteigerung von Gebäuden, den Service und die Kompetenz in rechtlichen Belangen, werden nur die am Markt bestehen, die eine professionelle Handhabung garantieren, so Thorsten Hausmanns These. Hausmann Immobilien & Dienstleistungen erfüllen alle diese Aspekte und haben schon frühzeitig aufs richtige Pferd gesetzt. Mit gut organisierten und interessanten Seminaren für die WEG-Beiräte beugen sie dem "Reformstau" bei energetischen Sanierungsmaßnahmen vor.

greenIMMO hat den "Macher" Thorsten Hausmann zu seinem Engagement am 2. Dezember 2008 befragt.

Thorsten Hausmann

greenIMMO: Herr Hausmann, angesichts steigender Energiekosten und der Notwendigkeit, mit dem Energieausweis ein Gebäude auf seine energetischen Werte überprüfen und ggfls. notwendige Sanierungsmaßnahmen durchführen zu lassen, verändern sich die Anforderungen an eine Haus- bzw. WEG-Verwaltung. Wie reagiert Ihr Unternehmen Hausmann Immobilien darauf?

Thorsten Hausmann: Sie haben Recht, die Anforderungen an Bestandsimmobilien werden aus energetischer Sicht immer umfangreicher. Um Energiekosten nachhaltig zu reduzieren, müssen viele Gebäude älteren Baujahres umfangreich saniert werden. Solche Maßnahmen erfordern eine hohe Sachkompetenz und das reibungslose Zusammenspiel der Energieberatung und deren Finanzierung, der Kontroll- und Managementfunktion der Hausverwaltung und der ausführenden Handwerksunternehmen. Die Hausmann Hausverwaltung ist hierfür sehr gut aufgestellt und beschäftigt fest angestellte Bauingenieure und Techniker.

greenIMMO: Die gesamte Immobilienbranche befindet sich im Umbruch. Zunehmend wird es für die Wertermittlung wichtiger, ein Gebäude in seiner Gesamtheit zu betrachten, also von der Entstehung, über den Gebrauch bis zum Rückbau. Welche Rolle spielt dabei die kontinuierliche Modernisierung von Bestandsgebäuden, die sich in einer WEG-Verwaltung befinden?

Thorsten Hausmann: Der Wohnwert eines Bestandsgebäudes definiert sich über den baulichen Zustand und die Wirtschaftlichkeit. Kontinuierliche Modernisierungsmaßnahmen sind ein wichtiger Faktor, um die Wohnqualität der Bewohner sicherzustellen. Als WEG-Verwalter gehört es deshalb zu den Aufgaben von Hausmann, einen kurz-, mittel- und langfristigen Instandhaltungs-Maßnahmenkatalog zu erstellen, den Eigentümern vorzustellen und die notwendigen Umsetzungsbeschlüsse zu fassen.

greenIMMO: Die bisher von Finanzdienstleistern oder der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) angebotenen Finanzierungsmodelle für energetische Sanierungsmaßnahmen sind für WEGs wenig attraktiv. Welche Anpassungen sind hier erforderlich, damit es zu keinem Werteverlust im Wohnungsbestand kommt?

Thorsten Hausmann: Energetische Sanierungsmaßnahmen erfordern in der Regel eine höhere Investition als Ganzes und damit ür den einzelnen Wohnungseigentümer eine persönliche Belastung im Einzelnen. Gerade ältere Eigentümer oder junge Familien sind durch Umlagenanforderungen oftmals überfordert. Deshalb sind einfache und schlanke Finanzierungsmodelle der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unbedingt notwendig, um den finanziellen Herausforderungen zu begegnen.

greenIMMO: Von den WEG-Beiräten wird zukünftig mehr Hintergrundwissen bezüglich energetischer Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen verlangt. Wie stärken Sie die Kompetenz Ihrer WEG-Beiräte?

Thorsten Hausmann: Nur ein informierter WEG-Beirat kann seinerseits seine ihm übertragene Kompetenz als Bindeglied zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter einbringen. Die kontinuierliche Information und Schulung von Verwaltungs-

beiräten ist deshalb für die Hausmann Hausverwaltung eine permanente Aufgabe. In vier Beiratsseminaren pro Jahr wird den Verwaltungsbeiräten von Fachreferenten notwendiges Wissen vermittelt.

Broschüre "Verwaltungsbeirat"

greenIMMO: Welche Möglichkeiten hat ein WEG-Verwalter nach der Novellierung des WEG-Gesetzes, wenn er bei der Frage nach werterhaltenden bzw. wertsteigernden Maßnahmen nicht von der Gemeinschaft hinreichend unterstützt wird?

Thorsten Hausmann: Dieses Szenario sollte es nicht geben. Es ist Aufgabe des WEG-Verwalters, aufzuklären und zu informieren und bei den von ihm verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften für die Notwendigkeit werterhaltender Maßnahmen zu werben.

greenIMMO: Wie schätzen Sie die Position des Verwalters zukünftig ein? Ist er weiterhin "nur" Verwalter oder rückt die Funktion eines Dienstleisters stärker in den Vordergrund?

Thorsten Hausmann: Die Anforderungen an einen WEG-Verwalter werden immer weiter steigen sowohl im rechtlichen als auch im technischen Bereich. Die Erwartungshaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften an eine qualifizierte Leistung ist schon heute sehr hoch. Um für die Zukunft im Sinne von Wohnungseigentümergemeinschaften wirtschaftlich und nachhaltig zu verwalten, bedarf es einer spezialisierten Dienstleistung als WEG-Verwalter, die von der Qualität her einen festen Bestandteil bildet neben Rechtsanwälten, Steuerberatern und eben dem spezialisierten Wohnungseigentumsverwalter. Die Erwartungshaltung des Marktes wird dazu führen, dass ein starker Leistungsdruck zu hoher Qualität bei den WEG-Verwaltern entsteht.

greenIMMO: Welche finanziellen Anreize lassen sich denken, um das zusätzliche Engagement für einen Verwalter attraktiv zu machen?

Thorsten Hausmann: Das Vergütungssystem muss differenziert werden. Wenn Wohnungseigentümergemeinschaften die Dienstleistungen eines gut aufgestellten WEG-Verwalters mit seinen angebotenen Beratungsleistungen in Anspruch nehmen, wird dies seinen Preis haben. Selbstverständlich reguliert der Markt die Durchsetzbarkeit einer Verwaltervergütung, und dies ist auch gewollt. Jede Gemeinschaft sollte für sich entscheiden, welche Qualität und welchen Umfang an Verwaltungsdienstleistungen sie für sich beansprucht, und danach richtet sich die Höhe der vereinbarten Vergütung.

greenIMMO: Womit können sich mittelständische Hausverwaltungen in den kommenden Jahren am Markt positionieren? Welche Hausaufgaben müssen gemacht werden?

Thorsten Hausmann: Es gibt nur eine Ausrichtung, um in den kommenden Jahren als WEG-Verwalter erfolgreich zu sein: Dies ist die Fokussierung auf Qualität und Nachhaltigkeit. Qualität nicht nur bei den vom Wohnungseigentum vorgegebenen Aufgaben, sondern auch auf eine immer wichtiger werdende soziale Kompetenz. WEG-Verwalter müssen sich als Treuhänder von Immobilien sehen, in denen Menschen wohnen, für die Lebensqualität ein Grundbedürfnis darstellt.

greenIMMO: Herr Hausmann, wir danken Ihnen für das Gespräch.