Immobilienberatung

Hermann Horster | © DGNB/Fotograf: Holger Hill
Hermann Horster | © DGNB/Fotograf: Holger Hill

Kühle Rechner bevorzugen "grüne Immobilien"

 

20. April 2010 - Innerhalb der weltweit aktiven Unternehmensgruppe ist BNP Paribas Real Estate eines der führenden Immobilien-Beratungsunternehmen in Europa. Relativ neu ist in Deutschland die Nachfrage nach "grünen Immobilien". Kriterien wie Energieverbrauch, Umweltverträglichkeit und die flexible Raumnutzung spielen beim Handel mit Gewerbe- und Büroimmobilien zunehmend eine Rolle. Objekte, die nach anerkannten Gebäudebewertungssystemen wie LEED oder DGNB zertifiziert sind, lassen sich mittlerweile häufig besser vermitteln als nicht zertifizierte. Auch die Niederlassung von BNP Paribas Real Estate in Hamburg stellt sich auf diesen Kundenwunsch ein. greenIMMO hat den dortigen Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate Consult, Hermann Horster, zur Marktentwicklung von "grünen Immobilien" gefragt.

greenIMMO: Herr Horster, wie hoch schätzen Sie den prozentualen Anteil von "grünen Immobilien" aktuell am gesamten deutschen Markt ein?

 

Hermann Horster: Bisher ist der Anteil sehr überschaubar, Tendenz steigend. Wenn wir von "grünen Immobilien" sprechen, handelt es sich um Büro- und Gewerbeimmobilien, die nach einem vorgegebenen Bewertungssystem zertifiziert werden, das sollte man zunächst wissen. Es gibt verschiedene international anerkannte Zertifizierungssysteme, die verwendet werden können. Das amerikanische LEED (Leadership In Energy And Environmental Design), das britische BREEAM (BRE Environmental Assessment Method) und das Verfahren der DGNB (Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen) sind die in Deutschland bekanntesten Systeme. Wir haben mit unserem Hamburger Research-Team eine Auswertung des Marktes für zertifizierte Gebäude vorgenommen. Soweit ich es momentan überblicken kann, gibt es in Deutschland über 100 Bürogebäude bzw. Büro-Neubauprojekte, die bei den drei Systemen angemeldet, vorzertifiziert oder zertifiziert sind. Davon sind cirka 70 Prozent Verwaltungsbauten nach DGNB, cirka 30 Prozent LEED und vier Gebäude BREEAM. 

 

Das BREEAM-System ist eher im Bereich der Shopping-Center stärker vertreten. Seit die DGNB ebenfalls Handelsimmobilien zertifiziert, entwickelt sich dieser Bereich nun auch sehr dynamisch. Neben der ECE, die bereits Center nach DGNB zertifiziert hat, haben auch z.B. Lidl und REWE DGNB-zertifizierte Neubauten erstellt. Waren es also ursprünglich nur Büroneubauten, so werden heute auch andere Nutzungen und Bestandsgebäude zertifiziert. Zusätzlich gibt es hier in Hamburg das HafenCity-Umweltzeichen, das sich sehr erfolgreich etabliert hat. Alle Zertfikate gibt es je nach Güte in verschiedenen Stufen. Diese haben auch Einfluss auf die möglichen Mehrkosten. LEED Silber oder DGBN Bronze verursachen zum Beispiel kaum Mehrkosten, wenn die Zertifizierung gleich zu Beginn des Projektes integriert wird.

greenIMMO: Aus Ihrem Alltagsgeschäft heraus gesprochen, sind "grüne Immobilien" ein Trend oder werden sie fester Bestandteil des Immobilienmarktes?

 

Hermann Horster: Das ist kein Nischenmarkt, mit Sicherheit nicht. Die Investoren und Projektentwickler, die "grüne Immobilien" bevorzugen, sind kühle Rechner. Sie reagieren auf den Druck des Gesetzgebers und vor allem auf eine steigende Nachfrage der Mieter nach zertifizierten Objekten. Das ist eine richtige Welle, die aus den USA zu unser herüberschwappt. Die Mehrzahl der Konzerne in den Staaten mieten nach "Corporate Social Responsibility"-Kriterien. Zudem kennen die Führungskräfte in den USA die Untersuchungen, nach denen Mitarbeiter in zertifizierten Gebäuden mehr als zwei Fehltage pro Jahr weniger aufweisen! Gegen diese Vorteile bei den Personalkosten sind sogar die eingesparten Nebenkosten aufgrund der Energieeffizienz nur ein angenehmer Nebeneffekt. Insofern wird sich die Marktstrategie auch verändern. Heute ist in innerstädtischen Lagen von Großstädten die Nachfrage nach nachhaltigen Büroimmobilien deutlich zu spüren. München und Hamburg stehen an der Spitze, wobei Hamburg Vorreiter in Sachen Nachhaltigkeit bei Immobilien ist. Eindeutig.

 

Dann wird ein "trickle-down-Effekt" einsetzen. Der Standard im hochpreisigen Neubau-Segment, die Zertifizierung, wird mittelfristig auch die Nebenlagen und die Bestände erreichen. Viele Assetmanager, mit denen ich spreche, beschäftigen sich deshalb bereits heute mit den Konsequenzen der Green Building-Bewegung für ihre Immobilienbestände. Mieter fragen auch im Bestand nach dem "Carbon Footprint". Der Markt wird schon in einigen Jahren die Bestände unter Druck gesetzt haben. Die Ironie ist, dass nicht Greenpeace, sondern Konzerne wie zum Beispiel Coca Cola, Vodafone oder hier in Hamburg Unilever der Motor dieser Entwicklung sind. Der Markt muss die nachhaltige Bauweise möglich machen, das ist sicherlich das Entscheidende. Nur aus altruistischen Motiven oder ökologischen Gründen - das funktioniert (leider) nicht.   

greenIMMO: Welche Anreize müssen vorhanden sein, damit ein Investor den Prozess der Zertifizierung nach DGNB auf sich nimmt?

 

Hermann Horster: Die Nachfrage muss da sein, ganz klar. Ob dies der Fall ist, kann der Projektentwickler anhand einer Markt-/Standortanalyse unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit klären. Inzwischen fragen ja nicht nur die Mieter zunehmend nach zertifizierten Bürobauten, Einzelhandelsflächen oder sogar Logistikgebäuden - auch die Investorenseite bevorzugt inzwischen die Green Buildings. Für diese Unternehmen sind "grüne" Gebäude eine Form der Risikominimierung. Die Vermietungsquote in "grünen" Gebäuden sind höher. Gerade in der heutigen Zeit ein sehr wichtiges Argument. Sie können mit nachhaltigen Flächen das Leerstandsrisiko versuchen zu hedgen. Und natürlich wird "grün sein" in Zukunft auch Teil der Marketingstrategie von Unternehmen. In angelsächsischen Ländern wird das durch sogenannte "green leases" also "grüne Mietverträge" konsequent fortgeführt. Hierbei verpflichtet sich das anmietende Unternehmen, sich in einer "grünen Immobilie" auch "grün" zu verhalten. Also nur bestimmte Materialien bei der Büroausstattung zu verwenden und so weiter. Das geht bis hin zu verwendeten Reinigungsmitteln. Alle Prozesse und Abläufe des Unternehmens lassen sich daraufhin überprüfen, auch soziale Aspekte können mit einfließen, wenn Sie wollen.

 

Ein weiter Punkt sind gesetzliche Vorschriften, wie die Energieeinsparverordnung (EnEV). Hier ist es ratsam für Investoren weiter zu denken, als die aktuelle EnEV es vorgibt. Wer sein Objekt nach DGNB zertifizieren lässt, kann sicher sein, eine zukunftsfähige Immobilie zu haben, die wahrscheinlich auch den kommenden gesetzlichen Anforderungen entsprechen wird. Eine win-win-Situation: Die Kosten bleiben für den Mieter (Nebenkosten) und den Investor (Nachrüstung durch Umweltauflagen) die nächsten Jahre überschaubar. Also beeinflussen "grüne Immobilien" das Wertveränderungsrisiko positiv. Für professionelle Investoren ebenfalls ein wichtiges Entscheidungskriterium.

greenIMMO: Ein heikles Thema ist bei Immobilien stets die Bewertung. Welchen Einfluss haben umweltverträgliche und ressourcenschonende Merkmale auf die Bewertung, nach Ihrer Einschätzung?

 

Hermann Horster: Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) hat dazu das Valuation Information Paper No. 13 veröffentlicht. Ein Meilenstein. Erstmals wird systematisch analysiert, welche Aspekte eines nachhaltigen Gebäudes sich wie auf den Wert auswirken. Und für den Sachverständigen wird konkret erläutert, an welchen Stellen er Nachhaltigkeit in die Bewertung einbeziehen kann. Auch die deutschen normierten Verfahren werden mit der neuen ImmoWertermittlungs-Verordnung (ImmoWertV) zumindest die Energieeffizienz in die Bewertung mit einbeziehen. Also auch diese Seite ist in Bewegung. Die Sachverständigen erhalten die Anweisungen und Werkzeuge, um die Marktentwicklung in ihren Gutachten nachvollziehen zu können. Und, vermindert Bewirtschaftungskosten, größe Spielräume bei der Kaltmiete (aufgrund geringerer Nebenkosten) und eine bessere Vermietbarkeit sind nur einige der wertbeeinflussenden Merkmale "grüner Immobilien".

 

greenIMMO: Im Gegensatz zum energieeffizienten Wohnungsbau gibt es für den Bau von nachhaltigen Gewerbeimmobilien keine öffentlichen Fördermittel. Werden zertifizierte Gebäude denn steuerlich günstiger behandelt als konventionell errichtete Gebäude?

 

Hermann Horster: Nein, leider nicht. Nur für kleine und mittelständische Unternehmen gibt es steuerliche Vergünstigungen, wenn sie ihren eigenen Betrieb energetisch optimieren wollen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hat hierfür Programme. Steuerlich wird der gewerbliche Bau von "grünen Immobilien" (noch) nicht gefördert. Allerdings greifen die KfW-Fördermittel auch für den Bedarf der Wohnungssanierung im Bestand zu kurz. Gemeinnützige Wohnungsgesellschaften haben häufig Bestände in Stadtteilen mit besonderem Erneuerungsbedarf, mit vielen Mietern mit Transfereinkommen. Spielräume für eine Mieterhöhung nach einer energetischen Sanierung bestehen in solchen Quartieren kaum. Die Mieter können dies häufig nicht bezahlen. Wenn wir hier die wichtige Sanierung der Bestände vorantreiben wollen, muss der Gesetzgeber die energetischen Maßnahmen fördern. An diesem Beispiel wird auch nachvollziehbar, warum Nachhaltigkeit die Themen Ökologie, Ökonomie und Soziales miteinander verknüpfen will. In den vorgenannten Quartieren werden wir keine ökologischen Erfolge erzielen, wenn wir nicht die sozialen und ökonomischen Fragen beantworten.

greenIMMO: Hier in Hamburg gibt es noch unzählige Büro- und Gewerbeimmobilien, die in keinster Weise den Kriterien von nachhaltigen Immobilien entsprechen - auch in sehr attraktiven Lagen. Es wird schwer sein, sie zu "grünen Immobilien" umzurüsten. Was raten Sie den Besitzern? Investieren in Modernisierungsmaßnahmen? Lieber verkaufen? Abreißen und neu bauen? Oder alles so lassen?

 

Hermann Horster: Hier ist eine differenzierte Betrachtung erforderlich. Der Bauherr muss das tun, was er ohnehin vor jeder Sanierung im Bestand tun würde. Eine Objektanalyse, neudeutsch due diligence, muss durch eine Markt- und Standortanalyse ergänzt werden. Zunächst sehe ich mir als Bauherr also den aktuellen Zustand der Immobilien an. Daran anschließend beginnen die Überlegungen: Welche Kosten würden durch eine technische und bauliche Überholung entstehen? Welche durch einen nachträglichen Zertifizierungsprozess? Welche Chancen der Vermietbarkeit entstehen danach? Lässt sich die Vermietungsquote erhöhen, vielleicht sogar eine höhere Miete erzielen? Und so weiter. Die Analyse kann zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Je nachdem, welchen Weg der Auftraggeber gehen möchte.

 

Möglicherweise ist es auch sinnvoll, zunächst die Marktentwickung der nächsten Jahren abzuwarten. Wir haben hierzu im Unternehmen das Analysetool SAMSON (Sustainable Asset Management Solutions) entwickelt. Zeit- und kostengünstig können wir auch größere Portfolios für einen Auftraggeber in Bezug auf das Nachhaltigkeitspotenzial unter Beachtung der Wirtschaftlichkeit analysieren. Leider wird Nachhaltigkeit oft nur technisch betrachtet. Wir können die technischen Aspekte mit unserem Markt-know-how verknüpfen. Dann weiss der Eigentümer bei welchen Objekten sich die energetische Sanierung, vielleicht sogar die Zertifizierung, auch wirtschaftlich lohnt. Wir wollen, dass Nachhaltigkeit kein Schreckgespenst, keine zusätzlich unangenehme Anforderung für den Bestandshalter darstellt. Sondern, dass er Nachhaltigkeit zu einem Werttreiber in seinem Portfolio entwickelt. Einfach ausgedrückt: Bei einigen Gebäuden lohnt sich der Aufwand einer energetischen Sanierung oder Zertifizierung aus wirtschaftlicher Sicht schon heute; bei anderen aber nicht. Dafür sind die Marktchancen entscheidend, nichts anderes.

 

greenIMMO: Herr Horster, wir danken Ihnen für das Gespräch.

Newsletter

Jedes Quartal kostenlose Neuigkeiten aus der "grünen" Immobilien- und Bauwirtschaft

Info: Der Newsletter kann jederzeit abbestellt werden.

greenIMMO TV

DER Web TV-Sender für Zukunfts- und Nachhaltigkeitsthemen der Immobilienwirtschaft!

Neues Eventformat

Der Jour Fixe für Zukunftsthemen der Immobilienwirtschaft. Weitere Infos finden Sie hier.

Smart Home-Beratung

Jeden Donnerstag von 10 bis 20 Uhr bietet QDS in Hamburg eine kostenlose Smart Home-Erstberatung für Architekten, Projektentwickler und Bauherren. Unabhängige und herstellerübergreifende Infos über Produkte, Lösungen und Kosten.

News: UK Immobilien

Morgan Stanley banking on 150,000 sq ft office scheme in Glasgow
Investment bank Morgan Stanley has reignited a huge 150,000 sq ft requirement for a new office scheme in Glasgow as the company looks to ramp up its presence north of the border.
>> mehr lesen

Galliard sets sail in Docklands with £65m residential site
Galliard Homes is strengthening its holdings in London’s Docklands with the purchase of a residential development site with the potential for almost 1,000 homes.
>> mehr lesen

LaSalle in £33.5m student housing acquisition
LaSalle Investment Management has purchased a student housing block in the heart of Bristol for £33.5m.
>> mehr lesen

Hermes and Countrywide launch PRS fund
Hermes Investment Management has formed a strategic partnership with Countrywide to launch a residential property fund investing in the UK private rented sector.
>> mehr lesen

Holland & Barrett eyes Phones 4U stores
A further three packages of Phones4U stores are on the verge of being sold, Property Week can reveal, with health foods retailer Holland & Barrett eyeing one tranche of shops.
>> mehr lesen

News: DE Immobilien

Frankfurt: Erstes Premier-Inn-Hotel in Deutschland im Bau
Betreiber Whitebread plant die Eröffnung im Europaviertel Ende 2015.
>> mehr lesen

Art-Invest erwirbt Bonn-Center aus Insolvenzverfahren
Neuentwicklung des Büro- und Geschäftshauses geplant.
>> mehr lesen

Adler Real Estate AG kauft Mehrheit an norddeutscher Wohnungsbaugesellschaft Jade mbH
Die erworbene Gesellschaft hält mehr als 6.600 Wohnungen.
>> mehr lesen

Wie aus dem Ei gepellt
Modeanbieter Peter Hahn zieht innerhalb Stuttgarts um.
>> mehr lesen

Australisches Family Office kauft Tankstelle in Offenburg
Die Total-Tankstelle wird erst noch gebaut.
>> mehr lesen

News: Nachhaltigkeit

Save the date: Jahreskonferenz 2015 am 3. Juni in Berlin
Die 15. Jahreskonferenz des Rats für Nachhaltige Entwicklung findet im kommenden Jahr am 3. Juni 2015 im Berliner Congress Center am Alexanderplatz statt. Kurz bevor sich die Staats- und Regierungschefs im bayrischen Mittenwald zum G 7-Gipfel treffen wird die Jahreskonferenz die internationale Nachhaltigkeitspolitik diskutieren.
>> mehr lesen

Kinder und Jugendliche fordern mehr Nachhaltigkeit von der Politik
Mit zwei Veranstaltungen in Berlin trägt der Rat für Nachhaltige Entwicklung (RNE) zu Austausch und Information über Dimensionen der Nachhaltigkeit bei. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf den Aspekten der nachhaltigen Bildung und der politischen Aufgabe der nationalen Nachhaltigkeitsstrategie.
>> mehr lesen

Europäischer Deal für Nachhaltigkeit
EU-Kommissionpräsident Jean-Claude Juncker baut sein Kollegium nach Kritik um. Der erste Vizepräsident, Frans Timmermans, soll auch für die nachhaltige Entwicklung verantwortlich sein. Bestätigt ist das nicht. Der Zusammenschluss von Nichtregierungsorganisationen, Green 10, traut der Ankündigung noch nicht.
>> mehr lesen

Fisch mit neuem Etikett
Die gemeinnützige Organisation Marine Steward Ship Council verschärft die Standards für ihr MSC-Gütesiegel, das die nachhaltige Fischerei zertifizieren soll. Doch der Meeresbiologe Rainer Froese vom Geomar-Helmholtz-Zentrum für Ozeanforschung urteilt: „kein Fortschritt“.
>> mehr lesen

Nachhaltige Investments - Mehrheit oder Nische?
Erstaunlich hohe Zahlen für den Umfang von verantwortlichem Investment veröffentlichte kürzlich der europäische Dachverband Eurosif. 9,8 Billionen Euro waren demnach 2013 in 13 europäischen Staaten unter Nachhaltigkeitskriterien angelegt. Die Statistik beruht allerdings auf einer sehr breiten Beschreibung entsprechender Anlagestrategien.
>> mehr lesen