Stefan Wendt-Reese, unabhängiger Finanzberater

Zukunftsfähige Immobilien durch individuelle

Finanzberatung

22. Dezember 2009 - Wir haben Stefan Wendt-Reese, Leiter der Deutschen Akademierfinanz in Hamburg, gefragt, welche Vorteile sich für Kunden durch eine individuelle Finanz- und Vermögensberatung gegenüber der standardisierten Vorgehensweisen von Banken- und Kreditinstituten bieten. Gerade im Hinblick auf die Finanzierung einer nachhaltigen Immobilie bzw. einer zukunftsweisenden Wohnungsmoder-

nisierung lohnt sich ein Vergleich. Als Mitgründer und ehemali-

ger Geschäftsführer des ersten Hamburger Carsharing-Anbieters Stattauto, widmet sich der Niederlassungsleiter schon lange der Verbindung von Ökonomie und Nachhaltig-

keit.  

GreenImmo: Herr Wendt-Reese, die Finanzbranche hat ein turbulentes Jahr hinter sich. Fonds mußten geschlossen werden, Kredite wurden eingefroren und viele Banken haben von staatlicher Finanzhilfe Gebrauch gemacht. Trotzdem scheint sich die Branche nicht besonnen zu haben. Erst kürzlich klage der Chef des Arbeitgeberver-

bandes, Dieter Hundt, über die nach wie vor vorhandenen Schwierigkeiten des Mittelstandes, bei den Banken Kredite zu bekommen und Bundeskanzlerin Merkel

redete den Banken ins Gewissen, nicht die nächste "Blase" durch Spekulationsge-

schäfte zu verursachen. Welches Remüsée ziehen Sie nach dem Jahr 2009 für sich?

Stefan Wendt-Reese: Ich bin mir ganz sicher, dass die akute Krise spätestens in den kommenden zwei Jahren überwunden sein wird. Aber damit werden auch die Erinnerungen an die Gründe für diese Krise schwinden. Und daher bin ich nur wenig optimistisch, dass sich nachhaltig etwas verändern wird. Daran sind nicht nur die Banker schuld. Auch die Verbraucher sind vergesslich und nach einiger Zeit schlägt bei vielen die Gier wider die Vernunft. Nach meiner Einschätzung wächst jedoch die Anzahl der Menschen, die ganz grundsätzlich und unabhängig von dieser Krise wissen wollen, was mit ihrem Geld passiert. Und die bereit sind, sich für eine transparente und nachhaltige Geldanlage nicht von Renditeversprechen blenden zu lassen. Diese Menschen schauen genau hin und suchen eine qualifizierte und bedarfsgerechte Beratung. Vielleicht hat die Krise dazu geführt, dass diese Gruppe größer geworden ist.

GreenImmo: Wie stark ist die Verunsicherung bei Ihren Klienten und welche Auswirkungen hat das auf Ihr Beratungsgeschäft?

Stefan Wendt-Reese: Da ich überwiegend Kunden betreue, die eine intensive Beratung und Betreuung wünschen und entsprechend bewusst ihre Vorsorge- und Anlageentscheidungen fällen, sind meine Kunden nicht verunsichert. Allerdings spüre ich sowohl bei meinen Kunden, als auch am Markt ganz generell eine Zurückhaltung bei Neuinvestitionen in Geldwertanlagen.  Ganz anders sieht es bei den Sachwertan-

lagen und insbesondere Investitionen in Immobilien aus: Hier ist die Nachfrage sogar stark gestiegen und auch Menschen mit mittleren Einkommen und ohne großes Sparguthaben entdecken die vermietete Eigentumswohnung als lukrative Anlageform!

GreenImmo: Festzustellen ist, dass die Investition in Immobilien weiter an Attraktivität für private Geldanleger gewinnt. Nun befindet sich auch die Immobilienbranche in einem dramatischen Wandel, ausgelöst durch steigende Energiepreise, den gesetzlichen Zwang zur energetischen Modernisierung und die Notwendigkeit, zukunftsfähigen Wohnraum anzubieten. Der Preisrückgang ist momentan besonders bei Häusern deutlich zu spüren, die gar nicht oder nur teilweise modernisiert wurden. Mittlerweile gibt es Auktionen für solche Art der "Altimmobilien". Was raten Sie Ihren Klienten, die ihr Geld in eine Immobilie investieren möchten?

Stefan Wendt-Reese: Die Investition in eine Immobilie ist sicherlich ein sehr sinnvoller Bestandteil der Vorsorgestrategie. Denn ganz grundsätzlich bietet eine Sachwertanlage die Chance auf einen Inflationsausgleich. Im Gegensatz zum Sparbuch, dessen Guthaben durch die Inflation immer mehr an Kaufkraft verliert, steigt der Wert der Immobilie selbst im Laufe der Jahre an. Aber das gilt nicht immer: Makler erzählen gerne, es käme bei der Immobilie auf drei Dinge an - nämlich Lage, Lage, Lage. Und in Zeiten des demografischen Wandels gilt dies tatsächlich mehr denn je. Schätzungen des Statistischen Bundesamtes gehen von einem Absinken der Bevölkerung auf 74 Millionen Menschen bis zum Jahr 2050 aus, so dass langfristig auch der Bedarf an Wohnraum sinken wird. Dies gilt aufgrund der anhaltenden Urbanisie-

rung für ländliche Bereiche besonders stark, während zahlreiche Metropolregionen auch langfristig mit einem steigenden Bedarf an Wohnraum rechnen können. Es liegt auf der Hand, dass dies die Wertentwicklung einer Immobilie beeinflusst.

Genauso wichtig ist aber die Immobilie selbst und zunehmend deren energetischer Standard. Auch in den gefragten Metropolregionen beginnt bei der Einfamilienhäusern aus den 60er Jahren der Preisrückgang, da sowohl hinsichtlich des Wohnkomforts, aber vor allem wegen des hohen Energieverbrauchs dieser Häuser weniger nachge-

fragt werden. Dies gilt im Umland besonders auch für großzügige Häuser aus den 70er Jahren. Hier liegt aber auch eine besondere Chance für Käufer: wenn ich die Immobilie zum richtigen Preis einkaufe und saniere, erhalte ich nicht nur eine attraktive und wertvollere Immobilie, ich kann häufig im Rahmen der Finanzierung auch besondere Fördermittel in Anspruch nehmen, die mir bei einem Neubau oder einer bereits sanierten Immobilie nicht zur Verfügung stehen. Wichtig ist also vor allem eine umfassende Beratung und Bedarfsanalyse, die viele Makler heute noch nicht leisten. Hier setzt bereits meine Beratung rund um den Immobilienkauf und die Finanzierung ein.

Finanzieller "Maßanzug" statt konfektionelle Massenware

Akademikerfinanz-Team: (v.l.) Dirk Brockmeyer, Regine Rega-Lindner, Stefan Wendt-Reese

GreenImmo: Ich möchte das Thema Immobilien- und Baufinanzierung etwas vertiefen. Als unabhän-

giger Finanzberater verkaufen Sie kein vorgegebe-

nes Produkt, sondern wählen die Finanzierungsmög-

lichkeit, die zum Käufer und dem, was er kaufen möchte, am besten passt. Konzentrieren wir uns dabei auf den Bereich des zukunftsfähigen Wohnens. Gemeint ist damit eine Immobilie, die wenig Energie benötigt, Wohnkomfort bietet - auch im Alter - und in die sich intelligente Kommunika-

tions- und Informationssysteme integrieren lassen. Viele möchten so oder ähnlich wohnen, wissen nur nicht, wie sie es bewerkstelligen sollen. Liegt hier nicht die Chance einer völlig neuen Art der Baufinanzierungsberatung? 

Stefan Wendt-Reese: In der Tat. Denn heute ist am Finanzierungsmarkt immer noch der Produktverkauf der übliche Weg. Erste Beratungsansätze haben die elektronischen Vermittlungsplattformen an den Markt gebracht. Aber sobald ich eine "anspruchsvolle" Immobilie habe, sei es weil ich sie umfassend sanieren will oder weil sie vermietet ist, stößt diese standardisierte Beratung schnell an ihre Grenzen. 

Eine individuelle Beratung fängt für mich damit an, dass ich dem Kunden die Grund-

züge der verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und deren Vor- und Nachteile nahe bringe. Gemeinsam erarbeiten wir dann im zweiten Schritt das persönliche Immobilienbudget und die Immobilienstrategie des Kunden. Das erfolgt häufig schon bevor eine konkrete Immobilie gefunden ist. Wenn die Immobilie dann finanziert werden soll, geht es neben der Suche nach der richtigen Bank auch um die Einbindung öffentlicher Förderungen. Auch hier nehme ich meinen Kunden durch meinen Wissens-

pool und meine Netzwerkpartner viel Arbeit ab udn begleite sie bei der Beantragung der entsprechenden Förderungen. Dass gerade dieser Teil der Beratung sehr wichtig ist, erkenne ich vor allem an den zahlreichen Weiterempfehlungen von Kunden, die ich in ihrer Finanzierung begleitet habe. 

GreenImmo: Nun wollen nicht alle Immobilien-Interessenten gleich umziehen, zum Beispiel weil sie schon in einer Wohnung wohnen, die ihnen gefällt. Welche Rolle kann dann die vermietete Wohnung zur Geldanlage spielen und wie sieht es dabei mit der Nachhaltigkeit aus?

Stefan Wendt-Reese: Die vermietete Wohnung ist zum Vermögensaufbau häufig sogar noch interessanter als die selbstgenutzte Immobilie, da ich steuerliche Effekte und den sogenannten Zinshebel nutzen kann, um sehr gute Renditen mit einer richtig handfesten Anlage zu erreichen. Aber natürlich birgt eine vermietete Immobilie, wie jede andere Geldanlage auch, einige Risiken in sich und erfordert eine besonders umfassende Beratung vor der Entscheidung. Die Nachhaltigkeit spielt dabei eine besondere Rolle. Zunächst ist die Nachhaltigkeit der Mieteinnahme ganz entscheidend. Und dabei kommt es auf die gleichen Faktoren an, die ich gerade genannt habe: die Lage und die Art der Immobilie. Mit meiner Spezialisierung auf dem Hamburger Markt bin ich in der Region aktiv, die viele interessante Potenziale zu bieten hat. Die ökologische und energetische Nachhaltigkeit spielt heute bei den meisten Käufern leider noch eine untergeordnete Rolle. Das wird sich aber sicherlich in Kürze radikal ändern, da durch die steigenden Energiepreise auch die Mieter Wert auf energetisch moderne Immobilien legen werden. In meiner Beratung spielen diese Entwicklungen und auch die Sanierungsmöglichkeiten schon jetzt eine wichtige Rolle.  

Pioniere für nachhaltige Immobilienanlagen

2. Dezember 2009 - Weder die Industrieproduktion noch der Verkehr ist der größte Energieverbraucher in Deutschland, sondern schlicht die Gebäude. Die Sanierung vorhandener Gebäude ist ein wesentlicher Schlüssel zum Klimaschutz. Unternehmen und Projekte, die sich mit dem Thema "Green Building" beschäftigen, setzen bislang vorwiegend auf Neubauten. Die KlimaGut Immobilien AG dagegen will vorrangig bestehende Berliner Mietshäuser sanieren und setzt auf ein Energiekonzept, das Energiesparen mit dem Einsatz von Biokraftstoffen in Blockheizkraftwerken kombiniert. Im Ergebnis sollen die Gebäude klimaneutral mit Wärme und Strom versorgt werden. Die energetisch sanierten Gebäude werden in Immobilienfonds eingebracht, an denen sich Anleger, die nachhaltiges Bauen und Wohnen schätzen, beteiligen können. Der erste Fonds soll Ende 2010 auf den Markt kommen. Um diese Entwicklung zu finanzieren, gibt die junge Aktiengesellschaft nun ihre erste Kapitalerhöhung bekannt. 

Die KlimaGut Immobilien AG sieht enormes Potential in der ökologischen Gebäude-

sanierung: "Grünes Bauen und Wohnen ist eines der großen Themen der nächsten Jahre", sagt Vorstand Fabian Tacke. Über 40 % der Energie wird in Gebäuden verbraucht. Das Potential für den Klimaschutz ist enorm. Bereits 70 % der Deutschen wünschen sich ökologische Standards für ihre Wohnung. Die Rahmenbedingungen werden durch öffentliche Förderungen, gesetzliche Standards und freiwillige Gütesiegel weiter verbessert. "Bislang gilt es für private Anleger, die ihr Geld unter nachhaltigen Gesichtspunkten im Immobilienbereich anlegen wollen, jedoch kaum Angebote", so Tacke. Das will die KlimaGut Immobilien AG ändern und ab 2010 Immobilienfonds für umweltbewusste Anleger anbieten.

Damit greift sie politischen Neuerungen weit vor: Die Europäische Union hat kürzlich beschlossen, dass Neubauten ab 2019 nur noch als "Null-Energie-Gebäude" auf Basis nachwachsender Rohstoffe ausgelegt werden dürfen. Mit diesem Beschluss verbindet sich die Erwartung, dass allein durch diese Richtlinie bis zum Jahr 2020 in der gesam-

ten EU der Energieverbrauch um 5 bis 6 % und die CO²-Emissionen um bis zu 5 % gesenkt werden. Die KlimaGut Immobilien AG hat sich das ehrgeizige Ziel gesetzt, diese Bedingung mit ihren Projekten heute schon zu erfüllen.

Das Neue an den KlimaGut-Immobilien ist die Mischung aus Energieeffizienz und dem Einsatz von Biokraftstoffen in Blockheizkraftwerken. Dadurch soll erreicht werden, dass die Wärme- und Stromversorgung der Häuser klimaneutral erfolgt. Auch die Mieter profitieren von der energetischen Modernisierung: die Betriebskosten sinken deutlich, die Gesamtbelastung für die Mieter steigt nur moderat.

Die KlimaGut Immobilien AG ist einer der ersten Immobilien- und Fondsentwickler, die sich konsequent der Nachhaltigkeit verschrieben haben. In der Satzung der AG sind die ökologischen Grundsätze sogar als Unternehmenszweck festgeschrieben. Damit sind sie die Pioniere für nachhaltige Immobilienanlagen. Das Unternehmen wurde von dem Immobilienmanager Fabian Tacke initiiert und am 18. Mai 2009 mit 17 Aktionären gegründet. Fabian Tacke arbeitet seit fast 18 Jahren in der Berliner Stadterneuerung. Zusammen mit seinen Mitarbeitern steuert er Immobilienprojekte vorwiegend in den Bereichen Wohnen, Soziales und Kultur. Gemeinsam mit der UmweltBank AG hat er bereits 2003 einen Immobilienfonds für die Kunden der grünen Bank aufgelegt. Mit der Sanierung von Berliner Mietshäusern und der Geschäftsführung von Fonds ist er daher bestens vertraut.

Die Geschäftsidee überzeugte auch bereits eine fachkundige Jury beim "KarmaKonsum Gründer-Award 2009": In dem Businessplan-Wettbewerb landete die KlimaGut Immo-

bilien AG aus 50 Einsendungen auf Platz 2.

Um die Investitionen zu finanzieren und die Fonds zu entwickeln, will die AG in 2009 mindestens 2,8 Millionen Euro bei erfahrenen privaten und institutionellen Anlegern einsammeln. Dabei richtet sich das Augenmerk auf Beteiligungen ab 50.000 Euro. Das Kapital soll zu über 90 % in Immobilien investiert werden. 

Klimaschutzziele lassen sich gerade in Zeiten von Finanz- und Wirtschaftskrise mit nachhaltigen Anlagestrategien verknüpfen. Deutsche Wohnimmobilien behaupten derzeit ihre Stärke als sichere Kapitalanlagen. Die Rahmenbedingungen sind günstig: Die Zinsen liegen auf einem historisch niedrigen Niveau. Und viele Ökonomen rechnen mit steigenden Inflationsraten. Für diesen Fall bleiben Häuser eine der sichersten Anlagen. 

Weitere Infos unter post@klimagut.ag

HafenCity Impression, Hamburg

Grün aus der Finanzkrise: Erster nachhaltiger Immobilienfonds

Autorin: Dagmar Hotze | Fotos: Milky Window

16. September 2009 - Die Diskussion in der Immobilien-

branche um Green Buildings zeigt auch in der Finanzwelt Wirkung. Die Schweizer Fondsgesellschaft Sarasin hat ihren Immobilienfonds Sarasin Real Estate Equity neu ausgerichtet und umbenannt. Damit ist der jetzige Sarasin Sustainable Equity Real Estate Global der erste nachhaltige Immobilienfonds auf dem deutschen Markt.

"Wir haben die Nachhaltigkeit im weltweiten Immobiliensektor in den letzten zwölf Monaten eng verfolgt und sind der Meinung, dass dieses Thema heute ganz oben auf der Agenda vieler Real Estate Investment Trusts und Unternehmen des Immobilien-

sektors in der westlichen Welt steht. Ebenso sicher sind wir, dass die Bedeutung der Nachhaltigkeit auch in Asien weiter wachsen wird", so Sarasin-Fondsmanager Jakes Ferguson im Juli 2009 zum Fachmagazin Das Investment. Der Manager rechnet damit, dass sich die Nachhaltigkeit positiv auf die Wertentwicklung seines Fonds auswirkt.

Auch Mieter würden die Vorteile eines nachhaltigen Baustils erkennen, was sich in geringeren Leerständen und wegen geringerer Nebenkosten in der Akzeptanz höherer Mieten äußere. Zudem würden nachhaltige Gebäude auf dem Immobilienmarkt höhere Preise erzielen.

Bisher war "grünes Investment" lediglich in andere Branchen möglich, allen voran in die Clean Tech-Industrie und in die nachwachsender Rohstoffe. Der Markt für derartige ökologische Geldanlageformen ist aktuell überschaubar, aber mit steigender Tendenz. Die Zunahme lässt sich insbesondere durch die Verunsicherung der Anleger in Folge der Finanzkrise erklären und mangels detaillierter Informationen bei konventionellen Anlageformen. "Grünes Investment" verfolgt eine andere Strategie. Ein wichtiges Kriterium für die Akzeptanz und damit das Funktionieren einer "grünen Geldanlage" sind die nachvollziehbaren Informationen über die im Fonds befindlichen Unternehmen, ihre strategische Ausrichtung und auch die unternehmerischen Persönlichkeiten. Erst wenn diese Parameter schlüssig sind, folgt die Abwägung der Renditeaussichten - nicht umgekehrt, wie es in der Vergangenheit all zu oft der Fall war, siehe Finanzkrise.

Dass nun auch der Immobiliensektor bei der nachhaltigen Geldanlage eine zunehm-

ende Rolle spielt, ist im Zuge von Green Buildings nur konsequent und logisch. Es wird interessant sein zu beobachten, welche Rolle bei der nachhaltigen Immobilienanlage

die internationalen Gebäudezertifikate wie LEED, BREEAM und das DGNB-Siegel spielen werden. Sie bilden eine gute Grundlage für den Anleger - und den Portfoliomanager (!) -, sich ein genaues Bild über das Objekte zu machen. Bleibt abzuwarten, wie die Fondsmanager ihre Portfolios zusammenstellen. Werden auch zertifizierte Green Buildings inkludiert? Wenn ja, in welchem Umfang? Wird es im weiteren Verlauf einen Immobilienfonds geben, der nur zertifizierte Objekte enthält? Zudem könnte man fragen, wie sich die Nachfrage nach nachhaltigen Immobilienfonds auf die Nachfrage nach Green Buildings selbst auswirkt. Über Dynamik werden sich beide Märkte, sowohl der Finanzmarkt als auch der Immobilienmarkt, in den kommenden Jahren nicht beklagen können.