Stefan Wendt-Reese, unabhängiger Finanzberater

Wir haben Stefan Wendt-Reese, Leiter der Deutschen Akademierfinanz in Hamburg, gefragt, welche Vorteile sich für Kunden durch eine individuelle Finanz- und Vermögensberatung gegenüber der standardisierten Vorgehensweisen von Banken- und Kreditinstituten bieten. Gerade im Hinblick auf die Finanzierung einer nachhaltigen Immobilie bzw. einer zukunftsweisenden Wohnungsmodernisierung lohnt sich ein Vergleich. Als Mitgründer und ehemaliger Geschäftsführer des ersten Hamburger Carsharing-Anbieters Stattauto, widmet sich der Niederlassungsleiter schon lange der Verbindung von Ökonomie und Nachhaltig-

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greenIMMO: Herr Wendt-Reese, die Finanzbranche hat ein turbulentes Jahr hinter sich. Fonds mußten geschlossen werden, Kredite wurden eingefroren und viele Banken haben von staatlicher Finanzhilfe Gebrauch gemacht. Trotzdem scheint sich die Branche nicht besonnen zu haben. Erst kürzlich klage der Chef des Arbeitgeberverbandes, Dieter Hundt, über die nach wie vor vorhandenen Schwierigkeiten des Mittelstandes, bei den Banken Kredite zu bekommen und Bundeskanzlerin Merkel redete den Banken ins Gewissen, nicht die nächste "Blase" durch Spekulationsgeschäfte zu verursachen. Welches Remüsée ziehen Sie nach dem Jahr 2009 für sich?

Stefan Wendt-Reese: Ich bin mir ganz sicher, dass die akute Krise spätestens in den kommenden zwei Jahren überwunden sein wird. Aber damit werden auch die Erinnerungen an die Gründe für diese Krise schwinden. Und daher bin ich nur wenig optimistisch, dass sich nachhaltig etwas verändern wird. Daran sind nicht nur die Banker schuld. Auch die Verbraucher sind vergesslich und nach einiger Zeit schlägt bei vielen die Gier wider die Vernunft. Nach meiner Einschätzung wächst jedoch die Anzahl der Menschen, die ganz grundsätzlich und unabhängig von dieser Krise wissen wollen, was mit ihrem Geld passiert. Und die bereit sind, sich für eine transparente und nachhaltige Geldanlage nicht von Renditeversprechen blenden zu lassen. Diese Menschen schauen genau hin und suchen eine qualifizierte und bedarfsgerechte Beratung. Vielleicht hat die Krise dazu geführt, dass diese Gruppe größer geworden ist.

greenIMMO: Wie stark ist die Verunsicherung bei Ihren Klienten und welche Auswirkungen hat das auf Ihr Beratungsgeschäft?

Stefan Wendt-Reese: Da ich überwiegend Kunden betreue, die eine intensive Beratung und Betreuung wünschen und entsprechend bewusst ihre Vorsorge- und Anlageentscheidungen fällen, sind meine Kunden nicht verunsichert. Allerdings spüre ich sowohl bei meinen Kunden, als auch am Markt ganz generell eine Zurückhaltung bei Neuinvestitionen in Geldwertanlagen.  Ganz anders sieht es bei den Sachwertanlagen und insbesondere Investitionen in Immobilien aus: Hier ist die Nachfrage sogar stark gestiegen und auch Menschen mit mittleren Einkommen und ohne großes Sparguthaben entdecken die vermietete Eigentumswohnung als lukrative Anlageform!

greenIMMO: Festzustellen ist, dass die Investition in Immobilien weiter an Attraktivität für private Geldanleger gewinnt. Nun befindet sich auch die Immobilienbranche in einem dramatischen Wandel, ausgelöst durch steigende Energiepreise, den gesetzlichen Zwang zur energetischen Modernisierung und die Notwendigkeit, zukunftsfähigen Wohnraum anzubieten. Der Preisrückgang ist momentan besonders bei Häusern deutlich zu spüren, die gar nicht oder nur teilweise modernisiert wurden. Mittlerweile gibt es Auktionen für solche Art der "Altimmobilien". Was raten Sie Ihren Klienten, die ihr Geld in eine Immobilie investieren möchten?

Stefan Wendt-Reese: Die Investition in eine Immobilie ist sicherlich ein sehr sinnvoller Bestandteil der Vorsorgestrategie. Denn ganz grundsätzlich bietet eine Sachwertanlage die Chance auf einen Inflationsausgleich. Im Gegensatz zum Sparbuch, dessen Guthaben durch die Inflation immer mehr an Kaufkraft verliert, steigt der Wert der Immobilie selbst im Laufe der Jahre an. Aber das gilt nicht immer: Makler erzählen gerne, es käme bei der Immobilie auf drei Dinge an - nämlich Lage, Lage, Lage. Und in Zeiten des demografischen Wandels gilt dies tatsächlich mehr denn je. Schätzungen des Statistischen Bundesamtes gehen von einem Absinken der Bevölkerung auf 74 Millionen Menschen bis zum Jahr 2050 aus, so dass langfristig auch der Bedarf an Wohnraum sinken wird. Dies gilt aufgrund der anhaltenden Urbanisierung für ländliche Bereiche besonders stark, während zahlreiche Metropolregionen auch langfristig mit einem steigenden Bedarf an Wohnraum rechnen können. Es liegt auf der Hand, dass dies die Wertentwicklung einer Immobilie beeinflusst.

Genauso wichtig ist aber die Immobilie selbst und zunehmend deren energetischer Standard. Auch in den gefragten Metropolregionen beginnt bei der Einfamilienhäusern aus den 60er Jahren der Preisrückgang, da sowohl hinsichtlich des Wohnkomforts, aber vor allem wegen des hohen Energieverbrauchs dieser Häuser weniger nachgefragt werden. Dies gilt im Umland besonders auch für großzügige Häuser aus den 70er Jahren. Hier liegt aber auch eine besondere Chance für Käufer: wenn ich die Immobilie zum richtigen Preis einkaufe und saniere, erhalte ich nicht nur eine attraktive und wertvollere Immobilie, ich kann häufig im Rahmen der Finanzierung auch besondere Fördermittel in Anspruch nehmen, die mir bei einem Neubau oder einer bereits sanierten Immobilie nicht zur Verfügung stehen. Wichtig ist also vor allem eine umfassende Beratung und Bedarfsanalyse, die viele Makler heute noch nicht leisten. Hier setzt bereits meine Beratung rund um den Immobilienkauf und die Finanzierung ein.

Finanzieller "Maßanzug" statt konfektionelle Massenware

Akademikerfinanz-Team: (v.l.) Dirk Brockmeyer, Regine Rega-Lindner, Stefan Wendt-Reese

greenIMMO: Ich möchte das Thema Immobilien- und Baufinanzierung etwas vertiefen. Als unabhängiger Finanzberater verkaufen Sie kein vorgegebenes Produkt, sondern wählen die Finanzierungsmöglichkeit, die zum Käufer und dem, was er kaufen möchte, am besten passt. Konzentrieren wir uns dabei auf den Bereich des zukunftsfähigen Wohnens. Gemeint ist damit eine Immobilie, die wenig Energie benötigt, Wohnkomfort bietet - auch im Alter - und in die sich intelligente Kommunikations- und Informationssysteme integrieren lassen. Viele möchten so oder ähnlich wohnen, wissen nur nicht, wie sie es bewerkstelligen sollen. Liegt hier nicht die Chance einer völlig neuen Art der Baufinanzierungsberatung? 

Stefan Wendt-Reese: In der Tat. Denn heute ist am Finanzierungsmarkt immer noch der Produktverkauf der übliche Weg. Erste Beratungsansätze haben die elektronischen Vermittlungsplattformen an den Markt gebracht. Aber sobald ich eine "anspruchsvolle" Immobilie habe, sei es weil ich sie umfassend sanieren will oder weil sie vermietet ist, stößt diese standardisierte Beratung schnell an ihre Grenzen. 

Eine individuelle Beratung fängt für mich damit an, dass ich dem Kunden die Grundzüge der verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und deren Vor- und Nachteile nahe bringe. Gemeinsam erarbeiten wir dann im zweiten Schritt das persönliche Immobilienbudget und die Immobilienstrategie des Kunden. Das erfolgt häufig schon bevor eine konkrete Immobilie gefunden ist. Wenn die Immobilie dann finanziert werden soll, geht es neben der Suche nach der richtigen Bank auch um die Einbindung öffentlicher Förderungen. Auch hier nehme ich meinen Kunden durch meinen Wissenspool und meine Netzwerkpartner viel Arbeit ab udn begleite sie bei der Beantragung der entsprechenden Förderungen. Dass gerade dieser Teil der Beratung sehr wichtig ist, erkenne ich vor allem an den zahlreichen Weiterempfehlungen von Kunden, die ich in ihrer Finanzierung begleitet habe. 

greenIMMO: Nun wollen nicht alle Immobilien-Interessenten gleich umziehen, zum Beispiel weil sie schon in einer Wohnung wohnen, die ihnen gefällt. Welche Rolle kann dann die vermietete Wohnung zur Geldanlage spielen und wie sieht es dabei mit der Nachhaltigkeit aus?

Stefan Wendt-Reese: Die vermietete Wohnung ist zum Vermögensaufbau häufig sogar noch interessanter als die selbstgenutzte Immobilie, da ich steuerliche Effekte und den sogenannten Zinshebel nutzen kann, um sehr gute Renditen mit einer richtig handfesten Anlage zu erreichen. Aber natürlich birgt eine vermietete Immobilie, wie jede andere Geldanlage auch, einige Risiken in sich und erfordert eine besonders umfassende Beratung vor der Entscheidung. Die Nachhaltigkeit spielt dabei eine besondere Rolle. Zunächst ist die Nachhaltigkeit der Mieteinnahme ganz entscheidend. Und dabei kommt es auf die gleichen Faktoren an, die ich gerade genannt habe: die Lage und die Art der Immobilie. Mit meiner Spezialisierung auf dem Hamburger Markt bin ich in der Region aktiv, die viele interessante Potenziale zu bieten hat. Die ökologische und energetische Nachhaltigkeit spielt heute bei den meisten Käufern leider noch eine untergeordnete Rolle. Das wird sich aber sicherlich in Kürze radikal ändern, da durch die steigenden Energiepreise auch die Mieter Wert auf energetisch moderne Immobilien legen werden. In meiner Beratung spielen diese Entwicklungen und auch die Sanierungsmöglichkeiten schon jetzt eine wichtige Rolle.