JAAN Immobilien Management

Immobilien zu "verwalten" genügt nicht - Professionelles Management auf dem Vormarsch 

16. März 2010 - Während der Witterungsverhältnisse in den vergangenen Wochen wurden viele Gehwege zu halsbrecherischen Rutschbahnen. Wohl dem Eigentümer, der eine verlässliche Hausverwaltung hatte, die für Abhilfe sorgte. Doch die Anforderungen an eine Immobilienbetreuung übersteigt den Winterdienst bei weitem. Professionelles Management ist gefragt, wenn eine Immobilie gewinnorientiert und werterhaltend betrieben werden soll. Mittlerweile sind die Prozessabläufe um eine Immobilie so komplex, dass eine bloße Verwaltung des Objektes sogar zur Wertminderung führen kann.

Anke Jebing, Geschäftsführerin von JAAN Immobilien Management, spricht sich daher für eine ganzheitliche Betreuung der Immobilie aus. Der Lebenszyklus spielt dabei eine wesentliche Rolle, sagt sie, dessen Betrachtung den Eigentümer dazu führt, sich eine Strategie für die Immobilie zu überlegen. Dazu bedarf es eines professionellen Managements, wie Frau Jebing uns im Interview erklärt hat.

greenIMMO: Sie sprachen gerade von der "Steuerung einer Immobilie gemäß der Immobilienstrategie". Was verstehen Sie darunter und wozu benötigt man eine Immobilienstrategie?

Anke Jebing: In der Immobilienstrategie werden die Ziele des Immobilieneigen-

tümers festgelegt und ein Plan zur Umsetzng der Ziele erarbeitet. In der Regel erfolgt dabei zuerst eine Bedarfsanalyse: Was möchte der Eigentümer mit seinen Immobilien erreichen? Steht eine dauerhafte gute Rendite durch die Mieteinnahmen im Vorder-

grund? Oder sollen Immobilien vererbt oder verschenkt werden? Oder wird ein Ver-

kauf in einigen Jahren angestrebt, um mit dem Erlös andere Projekte zu finanzieren? Die entsprechenden Ziele sollten klar formuliert und mit einem Zeithorizont hinterlegt werden.

Als Zweites erfolgt dann die Planung zur Zielerreichung: Durch welche Maßnahmen sollen und können die Ziele erreicht und unterstützt werden? Welche Maßnahmen können z.B. getroffen werden, um eine sichere monatliche Mieteinnahme zu erzielen, die richtige Mieterzielgruppe zu definieren und die richtigen Mieter dann im Haus zu halten? Wie wird eine Vererbung von Immobilieneigentum am Besten organisiert, was ist dabei zu beachten? Wann ist ein günstiger Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen? In dieser Planung werden die endgültigen Ziele, aber auch kleine Zwischenschritte zur Zielerreichung festgelegt. Und wir unterstützen unsere Kunden selbstverständlich in allen Bereichen mit unserer langjährigen Erfahrung und den entsprechenden Empfehlungen. 

greenIMMO: Welche Zielgruppe haben Sie im Blickfeld für Ihre Dienstleistungen?

Anke Jebing: Wir unterstützen Immobilieneigentümer mit einer oder mehreren Immobilien, Vererbende und Erbende, Eigentümer, die ihre Immobilie wirtschaftlich effizient nutzen wollen und dabei auf eine verantwortungsvolle, kompetente und nachhaltige Betreuung sowohl ihrer Immobilie wie auch ihrer Mieter durch ein professionelles Immobilien Management setzen.

greenIMMO: Eine enorme Aufgabe ist die Optimierung von Bestandsimmobilien. Allerdings scheuen immer noch viele Eigentümer eine fundierte Analyse, die ihnen aufzeigt, welches Entwicklungspotenzial in ihren Objekten steckt - und zwar über die energetische Modernisierung hinaus. Werden hier nicht Chancen vertan?

Anke Jebing: Ganz sicher! Denn die energetische Modernisierung ist nur eine Form der Optimierung von Bestandsimmobilien. Ganz wichtig ist meiner Meinung nach auch die wirtschaftliche Analyse, bei der die Entwicklung von Erträgen und Kosten im Zeitverlauf aufgezeigt wird. Hierbei fallendann auch häufige Leerstände sowie unpassende Mieterwechsel etc. sofort auf. Außerdem macht in den meisten Fällen auch eine architektonische Analyse Sinn, bei der die Grundrisse, Zuschnitte und die Ausstattung der Mietflächen überprüft wird. Der Grund für Leerstände oder für zu häufige Mieterwechsel ist oft darin zu finden, dass die angebotenen Flächen für die Mieterzielgruppe, die in der Immobilienstrategie festgelegt wurde, nicht passend geschnitten sind. Gegebenenfalls ist dann ein kleiner Umbau sinnvoll.

Natürlich darf die Möglichkeit einer energetischen Sanierung als Drittes im Bunde nicht fehlen. Denn dadurch lassen sich auf Dauer deutliche Einsparungen und gewisse ökologische Standards erreichen. Und bestimmte Mieterzielgruppen erwarten einfach eine gut gedämmte und belüftete Mietfläche mit geringen Betriebskosten. Der Eigentümer bewegt sich bei der Optimierung von Bestandsimmobilien aber immer in einem komplizierten Spannungsfeld aus werterhaltenden Maßnahmen, gesetzlichen Auflagen und wirtschaftlich tragfähigem Handeln. In diesem Umfeld ist es schwer, nachhaltig sinnvolle Modernisierungen zu identifizieren, die Umsetzungsrisiken und Kosten richtig einzuschätzen und den messbaren Erfolg zu überwachen. Eine fundierte Analyse des Optimierungspotentials mit sauberer Darstellung der Risiken und Chancen stellt, aus meiner Sicht, die Basis allen Handelns dar. Sie haben aber sicherlich recht, dass der Aufwand für eine saubere Analyse mit Darstellung des tatsächlich sinnvoll realisierbaren Potentials häufig zu kurz kommt. Leider müssen wir immer wieder feststellen, dass Kosten, die bei der Analyse eingespart wurden, später zu Mehrkosten führen oder, dass das vorhandene Potential nicht ausschöpfen wird.

greenIMMO: Zunehmend zeigt sich, dass es neben der rechtlichen Komponente auch noch eine kommunikative Ebene zwischen Mieter und Vermieter gibt, wenn es um die Modernisierung von Wohnraum geht. Gehört dies zukünftig zu einem umfassenden Management von Immobilien, den guten Kontakt zum (zahlenden) Mieter zu suchen, herzustellen bzw. zu erhalten?

Anke Jebing: Das ist zu Recht ein wichtiger Aspekt des Immobilien Managements. Wenn die in der Immobilienstrategie bestimmte Mieterzielgruppe erst einmal in die Immobilie eingezogen ist, sollte innerhalb der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen möglichst alles unternommen werden, um den Mieter im Objekt zu halten und eine hohe Mieterzufriedenheit herzustellen. Denn langjährige, zufriedene Mieter gehen pfleglich mit der Immobilie um und erhöhen auf Dauer deren Wert. Dabei treten natürlich - nicht nur im Falle von Modernisierungen - von Zeit zu Zeit Unsicherheiten oder Fragen bei den Mietern auf. Eine rechtzeitige und weitgehende Einbindung der Mieter bei allen sie betreffenden Immobilienangelegenheiten ist somit ein wesentlicher Bestandteil zur Mieterbindung und Sicherstellung der Mieterzufriedenheit, welches somit auch zur Einnahmensicherung des Eigentümers beiträgt.

greenIMMO: Angesichts der mittlerweile hohen technischen Anforderungen an Wohnimmobilien ist eine ganzheitliche Betrachtungsweise unbedingt notwendig. Verfügen Sie über ein Team, das sich mit den unterschiedlichen Details auskennt?

Anke Jebing: Ja, unsere Immobilienmanager verfügen über langjährige Erfahrungen in allen Bereichen der Immobilienwirtschaft. Dies reicht von der Hausverwaltung und der Mieter- bzw. Käuferbetreuung über Markt- und Standortanalysen, Wirtschaftlichkeitsanalysen, Projektentwicklung, Umbauplanung, Bauleitung, Projektsteuerung und Datenmanagement bis zur Immobilien- und Portfoliostrategie samt An- und Verkaufsberatung sowie der kompletten Eigentümervertretung, dem Asset Management und den damit verbundenen Behördenkontakten. Dabei erstrecken sich die Erfahrungen auf alle Nutzungsarten wie Wohnen, Gewerbe und Spezialimmobilien. Wir sind bundesweit tätig. Zusätzlich besteht ein breites Netzwerk aus erfahrenen Kooperationspartnern. Je nach Fragestellung kann so ein individuell passendes Team zusammengestellt werden. Wir bieten somit komplettes "Immobilien Management aus einer Hand". Und entsprechend dieses Ansatzes sind wir natürlich immer auch an Partnerschaften und Kooperationen mit Fachleuten aus den verschiedensten Branchen interessiert.

greenIMMO: Die Frage, die alle Beteiligten am meisten beschäftigt, ist diejenige, wie sich eine Immobilie zu finanzierbaren Konditionen modernisieren und betreiben läßt. Berät JAAN Immobilien Management einen Eigentümer auch in dieser Hinsicht?

Anke Jebing: Selbstverständlich, auch dieser Bereich gehört zu einem vollumfänglichen Immobilien Management. Natürlich ist die Basis allen Handelns das wirtschaftliche Denken. Gerade bei den im Wohnbereich üblichen Renditen ist es nicht einfach, eine Immobilie nachhaltig und langfristig auf einem modernen technischen Standard zu halten. Andererseits ist gerade dies die Voraussetzung für einen nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg. Insofern steht die Wirtschaftlichkeit und danach die Finanzierbarkeit im Mittelpunkt jeder Beratung. Je nach Bedarf und Fragestellung ziehen wir hier die jeweils notwendigen Fachleute hinzu. Manchmal bietet es sich auch an, die bestehenden Geschäftskontakte auf Auftraggeberseite eng mit einzubeziehen.

greenIMMO: Zum Abschluss eine Frage, wie sich die Verwaltung und das Management von Wohnimmobilien entwickeln wird: Reicht Ihrer Meinung nach das bloße Verwalten einer Immobilie zukünftig aus, um ihre Wertbeständigkeit zu sichern?

Anke Jebing: Die Immobilienbranche verzeichnet in den letzten Jahren eine zunehmende Komplexität. Ein schwieriger werdendes finanzielles Umfeld, sich verändernde rechtliche Rahmenbedingungen und die immer rascher fortschreitende technische Entwicklung beim Bau und Betrieb von Gebäuden erfordern auch bei den Immobilienfachleuten eine Professionalisierung und fachliche Weiterentwicklung. Hierbei rückt immer mehr die Notwendigkeit in den Vordergrund, verschiedene Spezialisten zielgerichtet und effizient zusammenzuführen und deren Erfahrungen und Handlungen zu bündeln. Vor diesem Hintergrund steigen auch die Anforderungen an die "herkömmliche" Hausverwaltung. Zudem wird der Bedarf für ein ganzheitliches Immobilien Management immer größer.

Ein Immobilieneigentümer, der sich nicht hauptberuflich und ausschließlich mit seinen Immobilien beschäftigen will oder kann, wird in zunehmendem Maße auf einen professionellen Berater und Vermittler angewiesen sein, der ihn in den komplexen Fachthemen unterstützt. In diesem Zusammenhang steigen natürlich auch die Anforderungen an den Immobilienmanager, sowohl das spezifische Immobilienfachwissen, aber auch die Kenntnisse und Fertigkeiten in Projektsteuerung, Kommunikation und Zusammenarbeit mit verschiedenen Experten betreffend. Nur ein so ausgebildeter und erfahrener Immobilienmanager kann die Immobilie ein Leben lang begleiten und den Eigentümer kompetent beraten und entlasten.

greenIMMO: Frau Jebing, wir danken Ihnen für das ausführliche Gespräch.