Ganzheitliches Projektmanagement + Baucontrolling
Wer soll das bezahlen?
Sanierungsstau bei Infrastruktur und Immobilien in Deutschland - Ein Kommentar von Dr. Thomas Herr, geschäftsführender Gesellschafter THProjektmanagement GmbH
18. Oktober 2011 – In den nächsten 5 Jahren müssen Unternehmen und die öffentliche Verwaltung in Deutschland mit Sanierungs- und Ersatzkosten an ihren Gebäuden in einer Höhe von mindestens 244 Mrd. Euro rechnen – so die Schätzungen einer aktuellen Untersuchung von IVG Research.
Auf die privaten Eigentümer von Gewerbeimmobilien entfällt nur ein verhältnismäßig kleiner Anteil dieser Kosten, nach Angabe der IVG 23 Mrd. EUR, nach Schätzungen in einer Studie von THP etwa 35 Mrd. EUR in den nächsten Jahren. Allein ein Drittel des Investitionsbedarfes entfällt auf die Heizungs-, Sanitär-, Kälte- und Lüftungsanlagen, was – positiv interpretiert - ein guter Ansatzpunkt für die energetische Optimierung und die Umsetzung von Klimaschutzzielen ist. Schon diese im Gesamtkontext überschaubaren Investitionen stellen die Privatwirtschaft vor ernste Herausforderungen.
Deutlich schlimmer ist die Situation der öffentlichen Immobilien und Infrastruktur, der Verwaltungsgebäude und der 40.000 Schulen, 45.000 Kindertagesstätten und zehntausenden Schulsporthallen im Land, deren teilweise jämmerlichen Zustand wir kennen und bedauern. Und wie bei einem Eisberg ist der sichtbare Teil nur der kleinere Teil des Problems. Von den 400.000 km Abwassernetz und über 10.000 Kläranlagen in Deutschland sind nach Schätzung der deutschen Bauindustrie 15%-20% dringend sanierungsbedürftig mit Kosten von 70 Mrd. EUR alleine für die Kanäle. Dazu kommen die Trinkwasserversorgung, die Stromleitungen, das Strassen- und Schienensystem. Allein für die ausgerufene Energiewende müssen nach Einschätzung von Branchenexperten in den nächsten 10 Jahren bis zu 200 Mrd. EUR in den Netzausbau gesteckt werden.
Es stellt sich die Frage, wer das alles bezahlen soll. In allen Bereichen haben wir von den Investitionen der früheren Generationen – vor allem in den Gründerjahren und den Jahren des Wiederaufbaus nach den Weltkriegen – gelebt, und diese zwar erhalten, aber nicht im erforderlichen Umfang erneuert. Mit den Capex Ansätzen in den Businessplänen der öffentlichen und privaten Eigentümer wird sich der grundsätzliche Erneuerungsbedarf der deutschen Immobilien und Infrastruktur nicht finanzieren lassen. Uns stehen zusätzliche finanzielle Belastungen dafür ins Haus – egal ob wir diese nun als Nutzungskosten, Steuern oder Erneuerungsumlagen erleben werden.
Aber es gibt auch positive Aspekte – wir können unser Land den Anforderungen einer sinkenden Bevölkerung, einer regenerativen, dezentralen Energieversorgung, eines emissionsfreien Verkehrs und einer breitbandigen Datenvernetzung anpassen, dabei Arbeitsplätze schaffen und die Binnenkonjunktur ankurbeln. Wichtig ist es, dass die Ausgaben kontrolliert, mit Augenmaß und der richtigen Prioritätensetzung getätigt werden. Dabei ist es hilfreich, einen Partner wie THP an der Seite zu haben, der sich mit den technischen Möglichkeiten, den Kosten und den potenziellen Risiken von Sanierungs- und Erneuerungsvorhaben auskennt. Gerne unterstützen wir Sie bei der Umsetzung Ihrer Projekte.
THProjektmanagement GmbH:
Die THProjektmanagement GmbH ist unabhängiger Beratungsspezialist für die Kosten- und Risikoanalyse von Immobilienbeständen mit Firmensitz in Berlin und Niederlassungen in Frankfurt am Main, München und Münster/Westfalen. Tätigkeitsschwerpunkte des Unternehmens sind die Technische Due Diligence bei Transaktionen und Finanzierungen, Projektmanagement und -monitoring, Technisches Asset Management sowie Nachhaltigkeitsberatung.
Grün geplant ist noch nicht grün gebaut
Autor: Dipl.-Ing. Herbert Gottschalk, TÜV SÜD Industrie Service
17. März 2011 - Eine wesentliche Kennziffer für die Nachhaltigkeit von Gebäuden ist der Energiever-brauch pro Quadratmeter und Jahr. Ob die in der Planung fixierten Werte später in der Praxis auch tatsächlich erreicht werden, hängt von der Bauausführung ab. Denn bei Neubauten oder Sanierungen entstehen durch Schnittstellenprobleme immer wieder Mängel mit Folgen für die Nachhaltigkeit. Falsche Dämmstoffe, fehlerhafte Abdichtungen oder verbrauchsintensive Gebäudetechnik sind nur einige Beispiele dafür.
200 Millionen Euro sollte die energetische Sanierung der Zwillingstürme der Deutschen Bank in Frankfurt am Main kosten. Doch Unregelmäßigkeiten bei der Ausführung verursachten erhöhte Baukosten und monatelange Verzögerungen. Das Beispiel der Green Towers zeigt, wie wichtig eine ganzheitliche Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen ist. Fehler entstehen nicht selten auch schon in der Planungsphase. Das gilt nicht nur für Sanierungsmaßnahmen bei Gebäuden im Bestand sondern auch für Neubauten, im Gewerbe- wie auch im Wohnbau. Die Folgekosten für Nachbesserungen und das Beheben von Baumängeln gefährden nicht selten die Wirtschaftlichkeit des Bauprojekts, da sie die Amortisationszeiten der Investition mitunter deutlich verlängern.
Aber auch die Nachhaltigkeit ist gefährdet, wenn statt ökologischer Baustoffe oder organischer Dämmstoffe fälschlich Materialien zum Einsatz kommen, die schadstoffbelastet sind oder nur über einen geringeren Dämmwert verfügen als in der Planung fixiert. Diese und andere Mängel gilt es systematisch zu vermeiden. Ein Hilfsmittel ist das Baucontrolling.
Vertrauen ist gut, Controlling ist besser
Im Rahmen des baubegleitenden Qualitätscontrollings prüfen Experten von TÜV SÜD Industrie Service schon vor Baubeginn Vertragsinhalte, Planungsunterlagen und die Baubeschreibung auf missverständliche Formulierungen oder Widersprüche. Dazu zählen bspw. der Baugenehmigungsbescheid, die Nachweise zur Energieeinsparverordnung (EnEV) oder der Schall- und Brandschutz. Zudem werden die Baustellen wiederkehrend begangen und dafür interdisziplinäre Teams zusammengestellt aus den Bereichen Bautechnik, Elektro- und Gebäudetechnik sowie Brandschutz.
Neben neuralgischen Bauteilen und Bauteilanschlüssen wie Abdichtungen oder Fenster prüfen die Spezialisten, ob die Bauausführung den Plänen und der Baubeschreibung entspricht. Auch technische Aspekte wie die Standsicherheit oder der Feuchtschutz kommen auf den Prüfstand. Eingehend untersucht werden zudem Abdichtungen, Heizungsinstallationen und die Wärmedämmung, Bauteile, die anfällig für Mängel sind und nachträglich einen hohen Reparaturaufwand erfordern. Dieser kann sich auf bis zu zehn Prozent der Investitionssumme belaufen.
Abschließend werden die Ergebnisse dokumentiert und eventuelle Mängel gelistet. Auch Reparaturen und Nachbesserungen werden kontrolliert und nicht behobene Schwachstellen zur Anspruchssicherung des Bauträgers gutachterlich festgehalten. Nach der Baufertigstellung und vor Ablauf eventueller Gewährleistungsfristen nehmen die TÜV SÜD-Experten eine neutrale, rechtlich belastbare Abnahmebegutachtung vor und stellen ein Zertifikat zum baubegleitenden Qualitätscontrolling aus.
Um bei Differenzen zwischen den am Bau beteiligten Parteien gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, empfiehlt sich die Mediation. Dabei werden gemeinsam kostengünstige, pragmatische Lösungen erarbeitet, wodurch Gerichtskosten vermieden werden und die termingerechte Fertigstellung der Bauprojekte oder Sanierung sichergestellt werden soll.
Den Bestand fit für die Zukunft machen
Die Bedeutung des Faktors Nachhaltigkeit zeigen die Ergebnisse einer Studie der TU München, in der 427 Fachpersonen befragt wurden. Die erkennbaren Eigenschaften einer nachhaltigen Immobilie wie Einsparungen bei Strom, Wärme, Kühlung und Wasser werden von den Nutzern größtenteils schon als gegeben bzw. als Minimalanforderungen vorausgesetzt. Sind diese Nachhaltigkeitsmerkmale nicht vorhanden, führt dies zu einem Mietabschlag von bis zu 13,5 Prozent. Umgekehrt kann die Miete um maximal 5,5 Prozent erhöht werden, wenn noch nicht als Standard erachtete Merkmale nachhaltiger Gewerbeimmobilien vorhanden sind. So machen zugängliche, begrünte Freiflächen einen Unterschied für die Nutzer aus und werden mit einem Zuschlag belohnt.
Um den Marktwert und die Marktgängigkeit von Gebäuden im Bestand gegenüber solchen nach höheren Standards konzipierten nachhaltigen Neubauten weiterhin aufrechtzuerhalten, muss im Bestand frühzeitig und zielgerichtet modernisiert, saniert und umstrukturiert werden. In Zusammenarbeit mit der Aufbaugesellschaft Bayern, eine Tochter der DKB Immobilien AG, begleitet TÜV SÜD die Umsetzung von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bei Bestandsimmobilien. Das so genannte „Netzwerk Modernisierung“ unterstützt bei der Bestandsanalyse, dem Planungs- und Finanzierungskonzept sowie der Projektrealisierung.
Umfassende Bestandsanalyse
Für verlässliche Daten über den bautechnischen und gebäudetechnischen Zustand müssen zunächst die Modernisierungsrisiken eingestuft und der Handlungsbedarf sichtbar gemacht werden. Hierfür werden u. a. der Zustand der Gebäudesubstanz, die Haustechnik sowie der Brand-, Wärme- und Feuchteschutz analysiert. Bei Vor-Ort-Begehungen nehmen die Experten zudem je nach Situation Bauteilöffnungen und Probenahmen vor. Mängel, die möglicherweise zu Folgeschäden führen, werden hierbei aufgezeigt und qualifiziert. Dies berechtigt zur Verweigerung der Abnahme.
Planungs- und Finanzierungskonzept
Voraussetzung eines technischen Planungskonzepts ist die umfassende Bestandsanalyse möglicher Sanierungen oder Instandhaltungen. Verschiedene Lösungsvarianten sind dabei auf ihre Wirtschaftlichkeit hin zu überprüfen. Hierzu werden sämtliche Kosten - Projektkosten, Baukosten, Nebenkosten, Betriebskosten sowie Baunebenkosten (Honorare für Architekten, Ingenieure etc.) – dargelegt und kommuniziert. Zusätzlich wird ein Finanzierungskonzept ausgearbeitet, das Berechnungen für die Rendite aber auch die Amortisationszeiten der Maßnahmen enthält. Es gilt, Einsparpotenziale durch gezielte Maßnahmen kosteneffizient auszuschöpfen. Durch die Teilnahme von TÜV SÜD an verschiedenen Normenausschüssen wie dem Ausschuss zur DIN 4108 T2 (Mindestwärmeschutz) oder die Beteiligung am „Arbeitsausschuss Wärmetransport“ kann das „Netzwerk Modernisierung“ Lösungen anbieten, welche nicht nur den neuesten Stand der Technik berücksichtigen, sondern auch aktuelle Entwicklungen in der Branche.
Projektrealisierung und Controlling
Die Praxis zeigt, dass aufgrund mangelhafter Bauleistungen während der Sanierung oftmals weitere Nachbesserungen schon nach wenigen Jahren notwendig sind. Damit eine Modernisierung wirtschaftlich bleibt, ist es sinnvoll, alle Aufgaben und Leistungen von der Projektrealisierung bis hin zur Fertigstellung von einem zentralen Ansprechpartner steuern zu lassen. Neben der Bauüberwachung betrifft dies die Qualitätssicherung, Abnahmen, die Rechnungsstellung sowie die Gewährleistung.
Sanierungen mit Augenmaß und Substanz
Wer modernisiert, senkt nicht nur die eigenen Nebenkosten oder die so genannte „zweite Miete“ seines Mieters, sondern erhöht auch die Attraktivität seiner Immobilie. Auf der anderen Seite muss der Sanierungsaufwand Möglichkeiten zur Refinanzierung haben. Eigentümer dürfen derzeit elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Kaltmiete umlegen, was allerdings in weniger guten Lagen schwer zu realisieren ist. Anderseits zeigen Praxiserfahrungen, dass warmmietenneutrale Sanierungen möglich sind. D. h. dass die eingesparten Energiekosten die höhere Kaltmiete kompensieren können. Dennoch wird für eine Vergleichbarkeit künftig besonderes Augenmerk auf die Bruttowarmmieten zu richten sein.
Eine Auswertung der Deutschen Energie Agentur von 330 sanierten Mietwohnungen zeigt: Bei Mehrfamilienhäusern, die vor 1949 erbaut wurden, waren für modernisierte Heizsysteme und eine verbesserte Dämmung durchschnittlich 305 Euro pro Quadratmeter aufzuwenden. Das spart 88 Cent pro Quadratmeter und Monat für Heizung und Warmwasser. Um die Investition zu refinanzieren, wären 0,95 Cent Mieterhöhung pro Quadratmeter und Monat nötig, die meist nur in guten bis sehr guten Lagen durchsetzbar ist. Mit Sensitivitätsanalysen untersuchen die TÜV SÜD-Experten die mittel- bis langfristigen Auswirkungen einzelner Einsparvarianten und finden so individuell die bestmögliche Lösung. Die enge Spanne zwischen erforderlichen und wirtschaftlichen Maßnahmen verdeutlicht einmal mehr die Notwendigkeit einer vorausschauenden Planung und qualitätsgesicherten Umsetzung. Kommen durch fehlerhafte Ausführungen nach der Sanierung noch unvorhergesehene Zusatzkosten hinzu, kann ein Projekt schnell unrentabel werden.
Nachhaltigkeit zuverlässig umsetzen
Der Bau von nachhaltigen Immobilien und die Sanierung auf Green Building-Niveau stellen besondere Anforderungen an die zuverlässige Umsetzung der geplanten Einzelmaßnahmen sowie an die verwendeten Baustoffe. Das Baucontrolling hilft, Qualitätsmängel rechtzeitig zu erkennen und Folgekosten systematisch zu vermeiden. Die Begleitung durch neutrale Partner stellt zudem sicher, dass geplante Maßnahmen für mehr Nachhaltigkeit nach deren Umsetzung auch tatsächlich zu einer nachhaltigen Immobilie führen.
Autor:
Dipl.-Ing. Herbert Gottschalk ist Leiter Bautechnik bei der TÜV SÜD Industrie Service GmbH, München
Kontakt:
TÜV SÜD Industrie Service GmbH
Bautechnik
Westendstraße 199
80686 München
Tel.: +49 (0)89 / 5791 - 2417
Fax: +49 (0)89 / 5791- 2269
E-Mail: mailto:bautechnik@tuev-sued.de
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