Nachahmer gesucht: Integriertes Wohnkonzept mit Serviceleistungen in Hamburg-Boberg setzt Maßstäbe

6. Juli 2011 - Vor einigen Wochen haben wir ein interessantes Wohnprojekt in Hamburg-Boberg kennengelernt, das Nachahmer finden sollte. Dank einer umfassenden Projektentwicklung, einer soliden Finanzierung und einer hervorragenden Gesamtkonzeption des sozialen Zusammenlebens, konnte zeitgemässer Wohnraum zu bezahlbaren Preisen für unterschiedliche Nutzergruppen realisiert werden.

Im Mai 2011 feierten die AWO Hamburg und die wph Wohnbau und Projektentwicklung Hamburg GmbH den erfolgreichen Abschluss ihres zukunftsfähigen Wohnprojektes in Hamburg-Boberg. Entstanden sind noch zwei Mehrfamilien-häuser mit 36 barrierefreien Zwei- und Dreizimmerwohnungen. In 6 Wohnungen leben jetzt junge Mütter mit ihren Kindern, die von Sozialpädagogen der benachbarten AWO-Mutter-Kind-Wohngruppe unterstützt werden. In den 30 weiteren Wohnungen haben ältere Paare und Einzelpersonen ein Zuhause gefunden, die einen komfortablen, bezahlbaren und energieeffizienten Wohnraum suchten.

Insgesamt umfasst die im Sommer 2009 begonnene und jetzt abgeschlossene Projektentwicklung 72 Seniorenwohnungen und ein Wohngruppenhaus, das moderne soziale Unterstützungsangebote für unterschiedliche Nutzergruppen miteinander vernetzt: Das Wohngruppenhaus ist konzipiert für eine Wohn-Pflege-Gemeinschaft für Menschen mit Demenz (9 Plätze), eine ambulant betreute Wohngruppe für Menschen mit Behinderung (6 Plätze) und eine Wohngruppe für junge Mütter mit Kindern (6 Appartments). Gleichzeitig mit der Fertigstellung findet auch die Quartiersentwicklung Boberg ihren Abschluss. Entstanden ist ein lebendiges Viertel aus ingesamt 760 Häusern und Eigentumswohnungen.

Ziel der AWO Hamburg war es, allen Bewohnern ein weitgehend selbstbestimmtes Leben mit bedarfsgerechter Unterstützung zu ermöglichen. Dies ist aus Sicht von Wiebke Brose, zuständige Projektleiterin des AWO-Landesverbandes, erfolgreich gelungen: “Mit der jetzt fertiggestellten Anlage setzen wir Maßstäbe für sozialverträgliches Wohnen, das moderne Wohnansprüche mit Serviceleistungen kombiniert. Alle unsere Bewohnerinnen und Bewohner fühlen sich sehr wohl im neuen Quartier.” Dazu tragen zum einen großzügige gemeinsam nutzbare Flächen, zum anderen die Angebote der Seniorenberaterin und der anderen Betreuer der AWO in den Häusern bei. Durch gemeinsame Aktivitäten und Veranstaltungen ist es der AWO gelungen, dass unterschiedlichste Bewohner gute nachbarschaftliche Beziehungen entwickelt haben.

Auch die neuen Wohnungen sind nach modernstem Standard gebaut: Barrierefreies Wohnen ist selbstverständlich. Jede Wohnung verfügt über ein separates barrierefreies Duschbad mit Handtuchtrockner und Fussbodenheizung sowie eine Einbauküche mit Herd, Backofen, Einbauschränken und Geschirrspülmaschinen-Anschluss. Ausstattungsdetails wie elektrische Rollläden erleichtern den Alltag. Kabel-TV- und Telefonanschluss in allen Zimmern gehört ebenfalls zum Standard. Jede Wohnung hat eine eigene kleine Terrasse bzw. einen Balkon. Eine Besonderheit stellt das gemeinschaftliche “Wohlfühlbad” dar. Die energieeffiziente Bauweise sichert den Bewohnern niedrige Betriebskosten.

Mit der Einweihung blicken die AWO Hamburg und die wph Wohnbau und Projektentwicklung Hamburg GmbH als beauftragter Generalübernehmer auf eine gute Zusammenarbeit bei der Realisierung dieses vorbildlichen Wohnprojektes zurück. Ole Klünder, Geschäftsführer der wph, zeigt sich zufrieden: “Bei diesem nicht alltäglichen Projekt lag der besondere Reiz für uns darin, gemeinsam mit der Bauherrin ein Konzept zu entwickeln, das sowohl den speziellen Wohn- und Betreuungsbedürfnisse der späteren Mieter gerecht wird, als auch eine effiziente Flächennutzung erlaubt, so dass sich die Wohnanlage als Einheit wirtschaftlich darstellen lässt.” 

Im Video-Interview erklärt Klünder die Besonderheiten bei der Projektentwicklung für soziale Träger und zeigt, welches Potenzial in den Bestandsgebäuden steckt - vorausgesetzt, man geht das Thema Bestandsmodernisierung ganzheitlich an. 

Finanziert wurde das gesamte Projekt von der WK Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt und der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW); die Stiftung “Deutsches Hilfswerk” bezuschusste es mit einer Summe von insgesamt 900.000 €.

Die wph Wohnbau und Projektentwicklung Hamburg GmbH konzentriert sich auf die Entwicklung von Wohnraum auf innerstädtischen Grundstücken Hamburgs. Ein besonderes Feld bildet die Projektentwicklung innovativer Wohnformen, insbesondere auch für soziale Träger.

Senioren-Wohnen als ganzheitliches Konzept

12. November 2010 - Die älterwerdende Gesellschaft stellt den Wohnungsbau vor erhebliche Herausforderungen. Nicht nur, dass die familiären Strukturen sich in den vergangenen Jahrzehnten grundlegend geändert haben. Auch die Lebensbedürfnisse der älteren Generation(en) sind andere geworden. Ganzheitliche und vor allem bezahlbare Wohnkonzepte müssen gefunden werden, die die Selbständigkeit älterer Menschen unterstützen und das gemeinschaftliche Zusammenleben unterschiedlicher Nutzergruppen fördern. Der Immobilienbesitz caritativer und kirchlicher Träger bietet gute Voraussetzungen, dass dieser Spagat gelingt. Ein Wohnprojekt im Hamburger Stadtteil Boberg zeigt, wie aus teamorientierter Planung und einem effizienten Baumanagement eine Erfolgsgeschichte wird.

Mit dem im Juli 2010 begangenen Richtfest feiern die AWO Hamburg und die wph Wohnbau und Projektentwicklung Hamburg GmbH den Rohbau des letzten Bauabschnitts ihres zukunftsweisenden Wohnprojektes in Hamburg-Boberg. Die im Sommer 2009 errichtete Anlage mit Seniorenwohnungen und einem Wohngruppenhaus am Boberger Anger mit einem Bauvolumen von 5,5 Millionen Euro wird um komfortable und größere Wohneinheiten für ältere Paare und Einzelpersonen erweitert. Entstanden ist ein lebendiges Viertel aus insgesamt 760 Häusern und Eigentumswohnungen, in dem sowohl Familien als auch durch die AWO betreute Nutzergruppen wie junge Mütter mit Kindern, Menschen mit Behinderung, demenziell Erkrankte und Senioren zusammenleben. Das Ziel der AWO Hamburg, den älteren Bewohnern ein weitgehend selbstbestimmtes Leben mit bedarfsgerechter Unterstützung zu ermöglichen, ist erfolgreich umgesetzt worden. Wichtig war es den beiden Partnern, die wesentlichen Themen der Zukunft miteinander zu kombinieren: attraktives Senioren-Wohnen, eine bezahlbare Energieversorgung und soziale Serviceleistungen.

Serviceleistungen fördern Selbständigkeit

Neu gebaut werden zwei jeweils dreigeschossige Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 36 Zwei- und Dreizimmerwohnungen in einer Grösse von 45 bis 58 Quadratmetern. Jede Wohnung entspricht den Vorgaben der DIN 18025 Teil 2 für barrierefreies Wohnen. Bei der Ausstattung steht der Nutzerkomfort im Vordergrund. So verfügt das separate Duschbad über Handtuchtrockner und Fussbodenheizung, die Küche über Herd, Backofen, Einbauschränke sowie einen Anschluss für eine Geschirrspülmaschine. Einfach zu bedienende elektrische Rollläden werden das alltägliche Leben der Bewohner erleichtern.

Wie bereits bei der ersten Senioren-Wohnanlage, richtet sich das Mietangebot an über Sechzigjährige mit niedrigem Einkommen. Notwendig dazu ist der Nachweis eines Wohnungsberechtigungsscheines nach § 5 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG). Für die unterschiedlichen Altersgruppen bietet die AWO Hamburg Dienstleistungen, die sich grundsätzlich am Prinzip der Hilfe zur Selbsthilfe orientieren. Vor Ort steht den Bewohnern dazu eine mit Seniorenarbeit vertraute Ansprechpartnerin zu festen Sprechzeiten zur Verfügung. Zum Service gehören die Unterstützung bei persönlichen und behördlichen Angelegenheiten sowie Erstinformationen über die Vermittlung von seniorengerechten Dienstleistungen. Ausserdem besuchen Mitarbeiter der nahegelegenen AWO-Sozialstation regelmässig die Wohnanlage, um Hilfe zu hauswirtschaftlichen, medizinischen und pflegerischen Fragen zu geben.

Der größte Vorteil für die Bewohner der Wohnanlage liegt darin, dass, sollte jemand dauerhaft auf Pflegehilfe angewiesen sein, ein Verlassen der gewohnten Umgebung nicht nötig ist. Die pflegerische Leistung wird nach Bedarf “hinzugebucht”. Für Wiebke Brose, stellvertretende Geschäftsführerin des AWO Landesverbandes Hamburg, erklärt sich die Beliebtheit der Wohnanlage folgendermaßen: “Der Erfolg des Wohnprojektes liegt für uns in der Verbindung aus zeitgemässen baulichen Maßnahmen und sozialen Serviceleistungen, die selbständiges Wohnen bis ins hohe Alter fördern. Nach unseren Erfahrungen trägt diese Mischung zum Erfolg der gesamten Anlage bei.”

Niedrige Mieten machen Neubauwohnungen attraktiv

Finanzielle Zuschüsse aus öffentlichen Förderprogrammen, wie zum Beispiel dem der WK Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt, machen eine moderate Kaltmiete von 5,60 € pro Quadratmeter möglich; der monatliche Servicezuschlag beträgt 42,17 € für eine Person, 63,26 € pro Ehepaar. Zur Konzeption des ganzheitlichen Senioren-Wohnens gehört auch der sorgsame Umgang mit energetischen Ressourcen. Deshalb wurde ein energiesparendes Konzept entwickelt, das die Versorgung mit Wärme aus dem nahegelegenen Kraft-Wärme-Kopplungswerk vorsieht. Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung sorgen für ein gesundes Raumklima. Die Wohnanlage erreicht den Energieeffizienzstandard 55 der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und sichert den Bewohnern dadurch zukünftig niedrige Betriebskosten. Auch dies ist ein Beweggrund für ältere Menschen, sich für den Umzug in die neugebaute Senioren-Wohnanlage zu entscheiden.

Professionelles Baumanagement gibt Sicherheit

Die Projektierung von Bauvorhaben für soziale und kirchliche Träger weist, gerade im Bereich der Finanzierung, einige Besonderheiten auf, die es notwendig machen, bereits in der frühen Planungsphase einen professionellen Entwickler zu Rate zu ziehen. Mit der wph hat die AWO Hamburg einen Projektentwickler beauftragt, der über entsprechende Erfahrungen verfügt. Ole Klünder, Geschäftsführer der wph, hat das Finanzkonzept ausgearbeitet und kennt die Stolperfallen: “Soll ein derartiges Projekt gelingen, kommt es darauf an, ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept zu erstellen, das nationale und regionale sowie sonstige Fördermittel und -möglichkeiten miteinander kombiniert. Wird hier eine Option ausgelassen, kann dies das gesamte Projekt gefährden.” Für das jetzige Projekt wurden Fördermittel der WK Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt, der KfW sowie ein Zuschuss von 500.000 € durch die Stiftung Deutsches Hilfswerk bewilligt.

Hinzu kommt, dass die fachübergreifenden Arbeitsphasen derartig komplex sind, dass ein umfassendes Projekt- und Baumanagement unerlässlich ist. Als Generalübernehmer sorgt die wph für das gesamte administrative und technische Management des Bauvorhabens sowie für das Kostencontrolling. “Wir übernehmen die Rolle des Koordinators”, erklärt Klünder die Rolle der wph, “der zwischen Bauherr, diversen Finanzinstituten, Architekt, Fachplanern, ausführenden Gewerken und den Behörden vermittelt und die Abläufe zusammenführt. Auf diese Weise bleibt nichts dem Zufall überlassen.” Der Erfolg des Projektes erklärt sich für den Geschäftsführer auch durch die regelmässigen Gesprächsrunden zwischen den Beteiligten: “Die konstruktive Arbeitsatmosphäre, die wir bereits während des ersten Bauabschnitts hatten, wird auch beim zweiten dazu beitragen, dass die Ausführungsarbeiten zügig vorangehen und das Bauvorhaben termingerecht und unter Einhaltung des Kostenrahmens fertiggestellt wird.”

Ganzheitliche Wohnkonzepte haben Zukunft

Angesichts der sehr unterschiedlichen Hilfeleistungen, die ältere Menschen benötigen, ist die serviceorientierte Struktur der sozialen und kirchlichen Träger ideal, um der zunehmenden Nachfrage nach modernen Versorgungskonzepten gerecht zu werden. Kombiniert der Träger diese Leistungen mit einem zeitgemäßen Wohnbaukonzept, entsteht eine win-win-Situation für alle Beteiligten. Besonders in Ballungszentren, wo seniorengerechter, bezahlbarer Wohnraum kaum vorhanden ist, können Bauherren wie kirchliche und soziale Träger - die nicht den Zwängen der klassischen Wohnungswirtschaft unterliegen - zur Entspannung am Wohnungsmarkt beitragen.

Die grosse Nachfrage nach den Wohnungen der AWO Hamburg beweist den Erfolg des Bauvorhabens. Ausschlaggebend dafür ist die frühzeitige Planung mit einem versierten Projektentwickler, der sich in den Belangen von kirchlichen und sozialen Trägern auskennt und das anschließende umfassende Baumanagement. Damit hat Senioren-Wohnen als ganzheitliches Konzept gute Zukunftschancen.