Systematische Portfolioanalyse eröffnet Chancen

22. Januar 2013 - Wenn die Immobilienwirtschaft das Unwort des Jahres küren sollte, würde sie sich wahrscheinlich auf “Betongold” einigen. Ein Begriff, der im Zusammenhang mit Immobilieneigentum nicht unpassender sein könnte. Eine Kapitalanlage in Gold ist passiv, der Barren liegt im Safe. Hingegen muss mit einer Immobilie aktiv gearbeitet werden, andernfalls besteht das Risiko der Wertminderung. Und die Themenfelder, die den Wert einer Immobilie beeinflussen, nehmen ständig zu. Eine energiesparende Bauweise, vielfältige Nutzungsmöglichkeiten, eine altersgerechte Ausstattung - dies sind nur einige Merkmale, die über die Zukunftsfähigkeit und damit die Rendite einer Immobilie entscheiden.

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Der Eigentümer tut demnach gut daran, genauestens über die Beschaffenheit seiner Gebäude informiert zu sein und außerdem zu wissen, welche Strategie für ihn die gewinnbringenste ist. Was früher einträglich war, kann morgen überholt sein. Und dann? Notwendig ist eine detaillierte Bestandsanalyse, die die Chancen und Risiken, die mit der Immobilien verbunden sind, offenlegt. Auch im Hinblick auf die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum auf den ohnehin geringen Flächen in Großstädten, eröffnet eine Bestandsanalyse dem Eigentümer neue Möglichkeiten. Unter Umständen lassen sich Schätze heben, an die zuvor niemand gedacht hat.

Die Guten ins Töpfchen, die Schlechten werden neu entwickelt

Wie sinnvoll eine Ist-Analyse sein kann, zeigt das Projekt “Gartenvillen Alsterdorf” in Hamburg. Die Aufgabe von unzeitgemäßen Bestandsgebäuden auf dem Gelände der Evangelischen Stiftung Alsterdorf durch den diakonischen Dienstleister, gab den Anlaß für eine Neuausrichtung des 20.000 m² großen Grundstücks. Im Rahmen der Hamburger Wohnungsbauoffensive 2006 vergab die Grundstückseigentümerin, die Freie und Hansestadt Hamburg, die Fläche nach einem Bieterverfahren an die wph Wohnbau und Projektentwicklung Hamburg. Ausschlaggebend war das städtebauliche und architektonische Konzept zur modernen Weiterentwicklung der angrenzenden historischen Gartenstadt Alsterdorf. 

“Die Bestandsanalyse fiel eindeutig zugunsten einer Neuentwicklung aus, da die überalterten Gebäude weder kostenverträglich zu modernisieren gewesen wären, noch für die Betreuung der Bewohner benötigt wurden. Demzufolge entschied man sich für die Aufgabe des Grundstücks”, erinnert sich Ole Klünder, Geschäftsführer der wph. Zum Vorteil für das Stadtviertel: Es entstand ein lebendiges Quartier aus 56 grosszügig geschnittenen Wohnungen und 28 hochwertigen Doppelhaushälften für junge Familien. Alle Einheiten waren vor Baufertigstellung Mitte 2011 verkauft bzw. vermietet, was angesichts des knappen Angebots an Mietwohnung kaum überrascht. Die Stiftung profitierte dadurch, dass sie die laufenden Betriebskosten zur Unterhaltung eines ungenutzten Gebäudebestandes reduzieren konnte. Geld, das sinnstiftender eingesetzt werden konnte. 

Die Überlegungen des Geschäftsführers sind vorausschauend, eröffnen sie doch eine weitere Perspektive: Da soziale Träger, Kirchen und Stiftungen zum Teil über einen erheblichen Grundstücks- und Immobilienbesitz verfügen – oftmals in besten innerstädtischen Lagen -, könnte eine systematische Begutachtung zur Identifikation neu zu entwickelnder Flächen zum Beispiel für Wohnraum beitragen. Ohne teuren Baugrund erwerben zu müssen. Ein Vorteil, der sich zugunsten moderater Mieten auswirken könnte.

Noch befinden sich die strategischen Überlegungen bei den nicht-klassischen Immobilienanbietern in den Anfängen. Doch die Marktentwicklung drängt sie zur Eile. “Unzeitgemässe Gebäude zu unterhalten wird auf lange Sicht teurer, als Alternativszenarien zu entwickeln und umzusetzen”, ist sich Klünder sicher. Das nächste Bauprojekt liegt schon auf seinem Schreibtisch: Im citynahen Viertel Rotherbaum weicht das ehemalige Verwaltungsgebäude einer karitativen Einrichtung zwölf Stadtwohnungen – ebenfalls ein Projekt, das aufgrund einer Bestandsanalyse mit anschließender Bedarfsermittlung realisiert wird.