Hotelimmobilien
Zukunftsfähige Hotels sind nachhaltig
Autor: Dr. Stefan Heuß, TÜV SÜD Industrie Service
29. März 2012 - Nachhaltigkeit im Bestand ist ein grundlegender Faktor für die künftige Nutzungs- und Vermarktungsfähigkeit von Gebäuden. Das wirkt sich auch auf Spezialimmobilien wie Hotels aus. Hier spielen neben der Bausubstanz und Gebäudetechnik das Management, der Betrieb und die Nutzung eine herausragende Rolle.
Die Konkurrenzfähigkeit einer Hotelimmobilie wird sich zunehmend auch an seinem Nachhaltigkeitsprofil bemessen. Dieses geht deutlich über einen geringen CO2-Ausstoß hinaus: So genannte nachhaltige Gebäude zeichnen sich durch niedrige Lebenszykluskosten aus, durch eine verkehrsgünstige Lage und ein gesundes Raumklima. Um die Wettbewerbsfähigkeit von Hotelimmobilien im Bestand gegenüber nach höheren Standards (z. B. der Energieeinsparverordnung) konzipierten Neubauten weiter aufrechtzuerhalten, dürften bestehende Hotels künftig zunehmend in ökonomische, ökologische und soziokulturelle Aspekte von Nachhaltigkeit investieren. Schon heute existieren erste als nachhaltig zertifizierte Hotelimmobilien, die damit über ein besonderes Differenzierungsmerkmal verfügen.
Mit einer integrierten Nachhaltigkeitsanalyse lassen sich die Stärken und Schwächen eines Objekts umfassend identifizieren. Schon die Plausibilisierung der vorhandenen Unterlagen sorgt bei Betreibern aber auch Investoren für Klarheit über den tatsächlichen Zustand. So wird transparent, ob bspw. die Flächenangaben korrekt sind, die verbauten Dämmmaterialien auch den Planunterlagen entsprechen oder die Daten im Energieausweis richtig ermittelt wurden. Die Risiken und Nachhaltigkeitspotenziale dienen nicht nur als Ansatzpunkte für mögliche weitere Modernisierungen, sondern auch als Entscheidungsgrundlage für kostenef-fiziente Investitionen oder Desinvestitionen.
Kriterien für die Bewertung
TÜV SÜD hat eine eigene modulare Nachhaltigkeitsanalyse entwickelt. Dieses Analysetool dient zudem als verlässliche Vorstufe für eine Zertifizierung. Als Standard dafür eignet sich z. B. der TÜV SÜD-eigene Kritierienkatalog SCoRE (Sustainability Certification of Real Estate). Dieser umfasst vorrangig die substanziellen, technischen und lagespezifischen Eigenschaften der Immobilie und berücksichtigt dabei auch die Auswirkungen durch das Nutzerverhalten. Grundlage der Bewertungssystematik sind zahlreiche Due Diligence-Prüfungen von TÜV SÜD sowie ein Expertennetzwerk aus den Bereichen Bautechnik, Elektro- und Gebäudetechnik, Umwelttechnik und Immobilienbewertung.
Für die Bewertung von Hotelimmobilien werden erweiterte Kriterien angelegt, die insbesondere auf Management, Betrieb und Nutzung abzielen. Denn der erzielte Grad an Nachhaltigkeit hängt maßgeblich ab von der Kommunikation des Nachhaltigkeitskonzepts, den laufenden Prozessen und der Mitwirkung der Gäste. Werden Mitarbeiter und Gäste ausreichend über Themen wie Wassersparen und Abfalltrennung informiert? Wieviel Einwegprodukte (Seife, Shampoo, Becher usw.) werden verwendet? In wieweit wird der Wasserdurchfluss an Hähnen und Duschen sinnvoll begrenzt? Weitere Ansatzpunkte sind der Wirkungsgrad von Heizkesseln, Klimaanlagen oder die Wärme- und Schalldämmung. Auch ist eine optimale Luftqualität sicherzustellen, bspw. dadurch, dass keine reizenden Möbellacke und Putzmittel verwendet werden oder Duftstoffe für Handtücher.
Autor:
Dr. Stefan Heuß, Center of Competence für Energieeffizienz bei TÜV SÜD Industrie Service
Kontakt:
TÜV SÜD Industrie Service GmbH
Westendstr. 199
80686 München
Tel.: 089 5791-3519
E-Mail: energieeffizienz@tuev-sued.de
Zusatzinformationen:
Die Module für eine Nachhaltigkeits-Analyse im Bestand
TÜV SÜD Sustainability Scoring of Real Estate (SCoRE) dient der Einschätzung und Steigerung der Zukunftsfähigkeit von Gebäuden. Das Dienstleistungspaket bietet Facility Managern, Betreibern, Investoren oder Eigentümern ein schrittweises und flexibles Nachhaltigkeitsmanagement. Alle Module können einzeln für Sanierungen oder Umstrukturierungen abgerufen werden. Eine Zertifizierung ist nach TÜV SÜD SCoRE oder nach anderen nationalen oder internationalen Nachhaltigkeitsstandards möglich.
Modul 1 – Analyse und Zielsetzung
In einem Experten-Workshop wird geklärt, welche Nachhaltigkeitskriterien im Vordergrund stehen. Mit dem Auftraggeber werden die individuellen Ziele für das Objekt definiert.
Modul 2 – Bewertung des Objekts
Anhand der TÜV SÜD SCoRE-Kriterien erfolgt die Prüfung aller Unterlagen sowie die Sicht-Prüfung des Objekts vor Ort. Daran schließt sich die Ist-Bewertung an. Die Nachhaltigkeit des Gebäudes wird bewertet und ggf. direkt zertifiziert, oder es wird ein Maßnahmenplan zum weiteren Vorgehen erstellt.
Modul 3 – Potenzialanalyse und Empfehlung der Maßnahmen
Optimierungspotenziale werden aufgezeigt und auch Empfehlungen durch einen Variantenvergleich gegeben mit Blick auf die Lebenszykluskosten. Die Modernisierungsmaßnahmen finden Eingang in eine abgestimmte Ausführungsplanung.
Modul 4 – Begleitung der Maßnahmen
Durch das Baubegleitende Qualitätscontrolling von TÜV SÜD werden etwaige spätere Folgekosten im Lebenszyklus ausgeschlossen, die durch unsachgemäße Ausführung von Modernisierungsmaßnahmen entstehen können. Unterstützt wird auch bei Ausschreibungen, Vertrags- und Planprüfungen.
Modul 5 – Zertifizierung
Auf Wunsch können die Analyseergebnisse der einzelnen Module in eine Zertifizierung eingebracht werden. Dabei ist die Nachhaltigkeits-Analyse nicht allein für das TÜV SÜD-eigene Zertifikat SCoRE anwendbar, sondern auch für die gängigen Zertifikate in der Immobilienwirtschaft.